درقانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ اصل بر عدم امکان تخلیه مستاجر با انقضای مدت اجاره جز در موارد مصرحه در قانون است.از جمله موارد مصرحه قانونی،نیاز شخصی مالک یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر وی جهت سکونت است.که در بند ۳ ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجرسال ۱۳۵۶ به آن اشاره شده است.برهمین اساس این نحوی طرح دعوی تخلیه از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶که با انقضای مدت مستاجر موظف به تخلیه خواهد بود،خارج است.
شرایط تخلیه ملک تجاری به جهت نیاز به سکونت
دادگاه با احراز شرایط زیر اقدام به صدور حکم تخلیه به جهت نیاز به سکونت می نماید.
۱.مالکیت ۶ دانگ مالک در ملک استیجاری
۲.رابطه استیجاری می بایست مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد.
۳.امکان استفاده از محل کسب یا پیشه یا تجارت به عنوان محل سکونت
۴.نیازشخصی مالک یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر وی جهت سکونت در زمان طرح دعوی تخلیه
۵. قطعیت رقم حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر با ارجاع به کارشناسی
همانگونه که بیان شدْبا احراز شرایط دعوی تخلیه موضوع تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر به کارشناسی ارجاع و کارشناس با معاینه ملک،نوع فعالیت،قدمت بنا وسابقه فعالیت مستاجر واملاک تجاری مشابه نسبت به تعیین رقم حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر اعلام نظر می نماید.نظریه صادره از سوی دادگاه به هریک از طرفین ابلاغ و هریک از طرفین امکان اعتراض ظرف ۷ روز ازتاریخ ابلاغ نظریه را با ارائه دلیل جهت ارجاع به هیات ۳ نفره خواهند داشت،نهایتا پس از قطعیت نظریه کارشناسی،دادگاه با لحاظ نمودن رقم اعلامی در دادنامه صادره مالک را به پرداخت آن ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی و مستاجررا به تخلیه درازای دریافت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت ظرف مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از۲ ماه بیشتر نباشد،(به تشخیص دادگاه) محکوم می نماید.
نکات کاربردی:
۱.درغالب موارد دادگاهها جهت احرازقابلیت سکونت ملک تجاری را با ارجاع به کارشناسی احرازمی نمایند.هرچند ممکن است دراظهارنظرقضایی ازنظرکارشناس تبعیت ننماید.
۲.اشخاص اعلام شده در بند ۳ ماده ۱۵ حصری هستند.بنابراین نیازشخصی سایراشخاص دردادگاه مسموع نیست.
۳.اشخاص حقوقی اعم ازشرکت ها و موسسات تجاری از شمول اشخاص مصرحه دربند ۳ ماده ۱۵ خارج هستند.
۴.خواهان دعوی تخلیه می بایست مالکیت 6 دانگ نسبت به ملک داشته باشد.درغیراینصورت استفاده از ملک مغایربا حقوق سایرمالک یا مالکین مشاعی خواهد بود.البته درفرضی که سایرمالکین به سکونت مالک واشخاص مصرحه درقانون رضایت داشته باشند،مالک با اخذ این رضایت و ضمیمه نمودن آن به دادخواست امکان طرح دعوی تخلیه را خواهد داشت.
طرفین دعوی تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز به سکونت
موجر یا قائم مقام وی و درصورت فوت وی،تمامی ورثه وی به عنوان خواهان در ستون دادخواست لحاظ میگردند.مستاجر و درصورت فوت وی،تمامی ورثه می بایست به عنوان خوانده در دعوی تخلیه طرف دعوا قرارگیرند.
نکات کاربردی:
۱.درصورت فوت مالک یا قائم مقام وی و عدم طرح دعوا از سوی تمامی ورثه وی یا درصورت فوت مستاجر و طرف دعوا قرار ندادن تمام وراث با توجه به عدم امکان تجزیه دعوا،دعوی بموجب ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی با قرار رد دعوا مواجح خواهد شد.
۲.درصورت فوت موجر ضمیمه نمودن گواهی انحصار وراثت از سوی ورثه یا وراث وی الزامی است و در فرض فوت مستاجر و عدم اطلاع از مشخصات ورثه وی،مالک یا وراث وی می توانند با اخذ تامین دلیل ازشورای حل اختلاف مربوطه اقدام به طرح درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت احوال مربوطه جهت احراز اسامی ورثه نمایند.
ضمانت اجرای عدم پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت به جهت سکونت
بموجب ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶موجر موظف است،ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه حق کسب یا پیشه یا تجارت را به صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد،درغیراینصورت حکم صادره ملغی الاثرخواهد شد،مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق نمایند.
مرجع صالح جهت طرح دعوی تخلیه به علت نیاز به سکونت
با توجه به ضرورت تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت موضوع از صلاحیت شورای حل اختلاف خارج و براساس ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،دادگاههای عمومی حقوقی واقع درمحل وقوع ملک استیجاری صلاحیت ذاتی و محلی لازم جهت رسیدگی به پرونده را خواهند داشت.
نحوی اجرای حکم تخلیه ملک تجاری بعلت نیاز به سکونت
با قطعیت حکم دادگاه،مالک موظف است،ظرف ۳ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی نسبت به پرداخت حق کسب پیشه یا تجارت مستاجر در صندوق دادگستری اقدام نماید و مستاجر متعاقب آن می بایست ظرف مهلت اعلامی در حکم دادگاه،نسبت به تخلیه ملک و تحویل کلید به واحد اجرای احکام مدنی اقدام نماید.درغیراینصورت با تشکیل پرونده اجرائی و ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام مدنی،دادورز واحد اجرای احکام مدنی به نمایندگی از دادگاه نسبت به تخلیه ملک براساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و سایر مقررات مربوطه جهت تخلیه ملک و تحویل ملک به مالک اقدام می نماید.
