مطالبه ثمن معامله از وکیل به موجب ماده 668 قانون مدنی، به عنوان بخشی از الزامات قانونی وکیل به ارائه حساب دوران ایام وکالت است، چرا که ید وکیل ید امانی است و به عنوان وکیل، ملزم به استرداد مبلغ و اسناد و اموال تحویلی به موکل است. ولو آنکه، قرارداد وکالت فسخ یا مدت آن منقضی و یا وکالت وکیل در فروش مورد وکالت، به هر میزان و قیمت و با اختیارات تام باشد. مگر اینکه، موکل ضمن وکالت نامه یا پس از آن، به هر طریقی وکیل را از ارائه صورتحساب ایام وکالت معاف نماید.
مستندات قانونی مرتبط با طرح دعوای مطالبه ثمن معامله از وکیل
- مواد 656 و 665 و 667 و 668 قانون مدنی
- قاعده امانی بودن ید وکیل
- اصل لزوم و اجبار کننده ی عقد
- قاعده ( أوفوا بالعقود )
شرایط و نحوه طرح دعوای مطالبه ثمن معامله از وکیل
چنانچه وکیل با انجام موضوع وکالت از انجام تعهدات قانونی خود امتناع نماید. موکل می تواند بدوا با ارسال اظهارنامه رسمی ارائه و تحویل حساب دوران تصدی را مطالبه نماید. و در صورت امتناع وکیل، و به جهت دیدگاه ها و رویه های متفاوت قضایی می تواند با طرح دعوای الزام وکیل به ارائه حساب دوران وکالت به همراه خواسته های مطالبه ثمن معامله و مطالبه خسارت تاخیر تادیه از تاریخ ارسال اظهارنامه یا ثبت دادخواست، نسبت به استیفای حقوق خود اقدام نماید.
در صورت عدم اطلاع از میزان ثمن یا وجه دریافتی از سوی وکیل یا ارزش موضوع مورد ترافع، درخواست ارجاع امر به کارشناسی را در متن دادخواست لحاظ نماید. که در رویه قضایی دادگاه دستور تعیین ارزش روز انتقال توسط وکیل به خود یا شخص ثالث را مد نظر جهت ارجاع امر به کارشناسی قرار می دهد و تاریخ محاسبه خسارت تاخیر تادیه را، از تاریخ ارسال اظهارنامه رسمی یا ثبت دادخواست مطالبه آن لحاظ می کند و نظریه کارشناسی را کاشف از استحقاق مطالبه خسارت از تاریخ مطالبه می داند.
نکته کاربردی:
در فرضی که وکیل از پرداخت ثمن معامله و ارائه حساب ایام تصدی امتناع می نماید، طرح دعوای ابطال معامله وکیل به جهت عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل ، می تواند موجبات ایجاد فشار به وکیل جهت ارائه حساب ایام وکالت و جبران خسارات وارده به موکل را بهتر فراهم نماید.
آیا مطالبه ثمن معامله از وکیل فرع بر الزام وی به ارائه حساب دوران وکالت است؟
برخی از محاکم معتقدند، اگر وکیل پس از اخذ ثمن معامله آن را به موکل پرداخت نکند، موکل بدوا باید به دلالت ماده ی 668 قانون مدنی، دادخواست الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت را تقدیم کند و اگر پس از صدور رای و صدور اجرائیه، او به تکلیف قانونی خود عمل نکند، باید دادخواست مطالبه ی ثمن قراردادی را بخواهد. به عبارتی، مطالبه ی ثمن فرع بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت یا ارائه مفاصا حساب است.
اما اداره حقوقی قوه قضائیه به موجب نظریه مشورتی شماره 764/1401/7 مورخ 1401/10/13 بیان داشته است : (( دعوای موکل علیه وکیل دایر بر مطالبه ی ثمن ملک فروخته شده، مستقیما و مستقلا قابل طرح و استماع است و منوط به طرح دعوای مقدم یا توام دایر بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت موضوع ماده 668 قانون مدنی نیست، اگر چه طرح توام این دو دعوا فاقد اشکال است…))
مطالبه ثمن معامله از وکیل به نرخ روز
در خصوص حدود مسئولیت وکیل در استرداد ثمن معامله اتفاق نظر حقوقی وجود ندارد. لکن غالب محاکم معتقدند، موکل نمی تواند قیمت روز ملک فروخته شده توسط وکیل را از وی مطالبه نماید؛ اما مبلغی که به عنوان بخشی از ثمن توسط وکیل اخذ گردیده دین محسوب شده و تکلیف به رد آن به موکل را دارد و نسبت به اين مبلغ خسارت تأخير تأديه با جمع ساير شرايط، قابل مطالبه است.
مطالبه خسارت تاخیر تادیه به همراه خواسته مطالبه ثمن معامله از وکیل
در صورتی که وکیل ثمن معامله را در زمان مقرر به موکل نپرداخته باشد، موکل می تواند خسارت تأخیر تأدیه را از وکیل مطالبه کند. این خسارت بر اساس شرایط مقرر در ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، از جمله با شرط مطالبه ثمن معامله در گذشته به موجب اظهارنامه و ثبت خواسته مطالبه خسارت تاخیر تادیه در متن دادخواست از تاریخ ارسال اظهارنامه یا تقدیم دادخواست و بر اساس شاخص اعلامی بانک مرکزی محاسبه می شود.
چنانچه وکیل موضوع وکالت را به خود یا شخص ثالث منتقل نماید، اما مبایعه نامه ای تنظیم نشده باشد و یا در دسترس نباشد یا وکیل از ارائه آن خودداری نماید، اگر مالک قصد مطالبه ثمن معامله از وکیل را داشته باشد، ملاک زمانی و نحوه محاسبه ثمن معامله به چه صورت است؟
در خصوص میزان مبلغ بین محاکم اتفاق نظر حقوقی وجود ندارد. برخی ها معتقد، به پرداخت قیمت به نرخ روز هستند و برخی نیز با توجه به عبارات و قید (( هر مبلغ و هر شخصی که وکیل صلاح و مقتضی بداند ))، استحقاق مالک را فقط در حد مبلغ قید شده در سند رسمی انتقال می دانند و دسته ی دیگر نیز قیمت زمان انتقال را ملاک عمل قرار می دهند. به نظر می رسد، اگر تاریخ انتقال مشخص باشد، قیمت بازار در زمان انتقال، اقرب به صواب و با عدالت سازگارتر باشد، که می تواند با ارجاع امر به کارشناس مشخص شود.
اداره حقوقی قوه قضائیه در نظریه مشورتی شماره 764/1401/7 مورخ 1401/10/13 بیان داشته است: …(( ثانیا، در فرض سوال، قیمت مندرج در سند رسمی ملاک و معتبر است، مگر آنکه احراز شود، معامله به قیمتی بیش از قیمت مندرج در سند رسمی صورت گرفته است، در هر صورت قیمت روز ملک، ملاک عمل نخواهد بود. ثالثا: چنانچه وکیل آنگونه که در فرض استعلام آمده است، مبایعه نامه ای مبنی بر فروش ملک با قیمت ناچیز یا کمتر از قیمت واقعی ارائه دهد و این قیمت متفاوت از قیمت مندرج در سند رسمی انتقال باشد، از حیث ادعای عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا اثبات فروش به قیمت بیش از مبلغ مندرج در سند رسمی، موضوع تابع موارد پیش گفته است.))
حدود مسئولیت وکیل در فروش در خصوص مطالبه ثمن در وکالت تام و بلاعزل
غالب محاکم حقوقی قائل به این نظر هستند، که اگر در وکالت در فروش عبارت « به هر مبلغ »; تصریح شده باشد، موکل استحقاق ثمن مورد توافق در معامله فی مابین وکیل و خریدار را دارد و قیمت روز ملک توسط وی قابل مطالبه نیست.
مرجع صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه ثمن معامله از وکیل
بر اساس ماده 11 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، خواهان می بایست با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی، نسبت به ثبت و ارسال دادخواست مطالبه ثمن معامله از وکیل به دادگاه عمومی حقوقی محل اقامت وکیل اقدام نماید. لازم به ذکر است، در صورتی که خواهان دعوا را به صد میلیون تومان یا کمتر مقوم نماید، پرونده به دادگاه صلح محل اقامت خوانده ارجاع خواهد شد.
نظریه مشورتی شماره 764/1401/7 مورخ 1401/10/13 در خصوص نحوه مطالبه ثمن معامله از وکیل و ارائه حساب ایام وکالت
استعلام:
چنانچه مالک ملکی به دیگری وکالت در فروش همراه با اخذ ثمن بدهد و محرز باشد که وکالت در مقام بیع و یا وکالت همراه با بیع نبوده است و توافقات دیگری جز وکالت اعطایی برای دادگاه احراز نشود و وکیل ملک را حسب وکالت اعطایی به فروش برساند: خواهشمند است به سوالات زیر پاسخ دهید:
- آیا مالک پیش از این که نسبت به مطالبه ثمن معامله از وکیل اقدام کند، ابتدا باید به دلالت ماده 668 قانون مدنی، الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت را تقاضا کند و در صورت صدور حکم و اجراییه و عدم اجرای مفاد حکم توسط وکیل، وی می تواند ثمن را مطالبه کند و یا آن که توأمان می تواند این دو خواسته را درخواست کند؟ آیا می توان گفت مطالبه ثمن معامله از وکیل ، فرع بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت نیست و موکل می تواند ثمن معامله را به صورت مستقل مطالبه کند؟
- چنانچه در وکالت نامه قید شده باشد، که وکیل می تواند مورد وکالت را به هر مبلغ و به هر نحوی که صلاح بداند و به هر شخصی ولو به خود واگذار کند و وکیل ملک را به دیگری یا به خود واگذار کرده باشد؛ اما مبایعه نامه یا قرارداد فروش در دسترس نباشد و یا وکیل آن را ارائه ندهد یا اصلاً قراردادی وجود نداشته باشد، آیا مالک می تواند، در دعوای مطالبه ثمن معامله از وکیل ، قیمت روز ملک را از وکیل بخواهد یا این که صرفاً می تواند نسبت به مطالبه ثمن معامله از وکیل به میزان مبلغ مندرج در سند رسمی تنظیمی در دفترخانه را درخواست کند یا این که قیمت بازار در زمان انتقال ملاک است؟
- چنانچه در وکالت نامه قید شده باشد، که وکیل می تواند مورد وکالت را به هر مبلغ و به هر شخصی واگذار کند و وکیل آن را به قیمت ناچیز یا کمتر از قیمت واقعی به شخص دیگری انتقال دهد و وکیل مبایعه نامه را ارائه کند، آیا مالک می تواند، در دعوای مطالبه ثمن معامله از وکیل ، قیمت ملک به نرخ مندرج در مبایعه نامه را مطالبه کند یا این که صرفاً می تواند مبلغ مندرج در سند رسمی تنظیمی در دفترخانه را درخواست کند یا می تواند به دلیل عدم رعایت مصلحت موکل معامله را باطل کند؟
- در فرض سوال سوم، آیا موکل در صورت وجود شرایط، می تواند قرارداد را به دلیل خیار غبن فسخ کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی :
1.دعوای موکل علیه وکیل دایر بر مطالبه ثمن ملک فروخته شده ( مطالبه ثمن معامله از وکیل ) مستقیماً و مستقلاً قابل طرح و استماع است و منوط به طرح دعوای مقدم یا توأم دایر بر الزام وکیل به دادن حساب دوران وکالت موضوع ماده 668 قانون مدنی نیست؛ اگرچه طرح توأم این دو دعوا فاقد اشکال است.
2 و 3- در فرض سوال که موکل به وکیل این اختیار را داده است که ملک متعلق به وی را به هر قیمت و به هر نحوی که صلاح بداند و به هر شخصی هرچند به خود واگذار کند، صرف نظر از آنکه مبایعه نامه یا قرارداد فروشی در دسترس نباشد یا وکیل آن را ارائه نکند؛ اولاً، وکیل ملزم است قیمت دریافتی را به موکل پرداخت کند؛ مگر آن که موکل مدعی عدم رعایت غبطه و مصلحت خود شود و از قرائن و اوضاع و احوال حاکم بر عقد وکالت و اراده طرفین چنین مستفاد شود که به رغم درج عبارت « فروش ملک به هر قیمتی که وکیل تشخیص می دهد»، باز هم ضرورت رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا فروش در حدود قیمت متعارف و یا سقف مشخصی مد نظر بوده است، که در صورت احراز این امر و احراز عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل، موضوع تابع معاملات فضولی است.
ثانیاً، در فرض سوال، قیمت مندرج در سند رسمی ملاک و معتبر است؛ مگر آن که احراز شود، معامله به قیمتی بیش از قیمت مندرج در سند رسمی صورت گرفته است؛ در هر صورت قیمت روز ملک، ملاک عمل نخواهد بود.
ثالثاً، چنانچه وکیل آنگونه که در فرض استعلام آمده است، مبایعه نامه ای مبنی بر فروش ملک با قیمت ناچیز یا کمتر از قیمت واقعی ارائه دهد و این قیمت متفاوت از قیمت مندرج در سند رسمی انتقال باشد، از حیث ادعای عدم رعایت غبطه و مصلحت موکل و یا اثبات فروش به قیمت بیش از مبلغ مندرج در سند رسمی، موضوع تابع موارد پیش گفته است.
4.وجود یا فقدان خیار غبن برای موکل، امری موضوعی و مستلزم رسیدگی قضایی و تابع توصیفی است که از شرط ناظر بر چگونگی تعیین قیمت به شرح مذکور در بندهای قبلی به عمل می آید. بدیهی است، چنانچه وکیل در حدود وکالت تفویضی، خیار غبن را ساقط کرده باشد، موکل اختیاری در فسخ معامله به سبب غبن ندارد و در مورد غبن افحش با رعایت رأی وحدت رویه شماره 821 مورخ 1401/02/20 هیأت عمومی دیوان عالی کشور رفتار می شود. همچنین چنانچه موکل به رغم عدم رعایت غبطه و مصلحت خود به شرح مذکور در بند 2 و 3، معامله را با علم به قیمت واقعی موضوع معامله تنفیذ کرده باشد، دعوای بعدی وی مبنی بر فسخ معامله به سبب غبن مسموع نخواهد بود.
