تفکیک آپارتمان ها در واقع اختصاص سندهای مستقل به هر واحد که شامل محدوده های مشاع و منضمات به واحدهای آپارتمانی است. هر آپارتمان روی یک زمین معین ساخته می شود و اگر سند مالکیت یا سند مشاعی با دو یا چند مالک داشته باشد، در این شرایط برای اینکه مالکیت هر واحد مشخص شود، باید هر واحد مجزا شود و قسمت های دیگری همچون پارکینگ، انباری و… که در شمار عرصه و اعیان قرار می گیرند به صورت دقیق اعلام شوند. در صورت وجود سندهای قبلی، اداره ثبت اقدام به باطل کردن سند و سندهای تفکیکی جدید برای هر واحد به صورت مجزا صادر و به مالکین تحویل می دهد.
مدارک مورد نیاز جهت تفکیک آپارتمان ها
-
مدارک هویتی
شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
-
تکمیل فرم درخواست تفکیک توسط مالک یا مالکین
فرم تکمیل شده درخواست تفکیک توسط مالک یا مالکین
-
تقسیم نامه رسمی
تقسیم نامه ای است که محدوده و متراژ انباری و پارکینگ مرتبط با هر واحد آپارتمانی را مشخص می کند. در صورت امتناع احد از مالکین طرح دعوای الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی جهت تهیه مقدمات قانونی حائز اهمیت است.
-
نقشه تفکیکی
نقشه ای که توسط مهندسین نقشه برداری تهیه شده و مشخصات دقیق واحدهای آپارتمانی را نشان دهد.
-
استعلام تفکیک از اداره ثبت اسناد
استعلامی که برای اطمینان از عدم وجود موانع ثبتی و مسائل حقوقی انجام می شود.
-
تصدیق پایان کار
مدرکی که نشان دهنده اتمام کامل فرآیند تفکیک از سوی سازمان های ذی صلاح ( مانند شهرداری ) باشد.
مراحل تفکیک آپارتمان ها
- دریافت پایان کار توسط مالک یا مالکین به این منظور که ملک ساخته شده فاقد تخلف ساختمانی بوده و مطابق با معیارهای فنی و مهندسی مورد تایید شهرداری احداث شده است. (رجوع به به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری).
- مراجعه به اداره ثبت و ارائه CD عرصه ( در اداره ثبت UTM ملک را گویند) و اخذ نامه از اداره ثبت و رجوع به سازمان نظام مهندسی و تعیین کارشناس رسمی نقشه برداری از طرف این سازمان.
- تهیه نقشه توسط کارشناس و تنظیم و تحویل صورت مجلس تفکیکی به سازمان نظام مهندسی و تحویل سی دی عرصه به اداره ثبت اسناد و املاک.
- بررسی مدارک و نقشه ها توسط اداره ثبت و تهیه سند تک برگی برای هر واحد.
رعایت چه تشریفاتی در تفکیک آپارتمانها توسط کارشناسان نقشه برداری ضروری است؟
- کلیه نقشه های تهیه شده بایستی علاوه بر نسخه چاپ شده کاغذی، به صورت فایل رقومی ترسیمی در نرم افزارهای اتوکد یا میکروزیشن و منطبق با نرم افزارهای واسطه سازمان ثبت تهیه و ارسال گردد.
- نقشه های تفکیکی به استناد گواهی پایان کار صادره شهرداری و با رعایت محدوده سند مالکیت تهیه و در صورت مغایرت محل با گواهی پایان کار یا عدم مطابقت طول ابعاد و مساحت موجود عرصه و عرض گذر یا سند مالکیت، جزئیات مغایرت یا عدم تطابق در قسمت توضیحات نقشه ذکر و گواهی گردد.
- کلیه مفروزات اعم از واحدهای تفکیکی، پارکینگها و انباریها با هر نوع کاربری شماره گذاری شود.
- کلیه صفحات نقشه ها علاوه بر مهر و امضاء تهیه کننده ذیصلاح قانونی دارای اثر انگشت و امضای مالک و یا کلیه مالکین و یا قائم مقام قانونی آنها به عنوان ارائه کننده نقشه ها باشد و به همراه لوح فشرده فایلهای رقومی مربوط در لفافه یا پاکت در بسته ممهور به مهر تهیه کننده نقشه ارائه گردد.
- در صورت تعریض گذر، نمایش میزان تعریضی گذر که در پایانکار پیش بینی شده تاکنون در محل اجرا نشده، بر روی نقشه با ذکر طول ابعاد و مساحت درج گردد.
- موقعیت مکانی منضمات مفروزی آپارتمانها ( شامل انباری و پارکینگ ها ) و قسمت های مکمل قطعات تفکیکی و نمایش محل استقرار آنها و قید مساحت و طول اضلاع آنها بر روی نقشه با ذکر نوع کاربری و گواهی رعایت استاندارد لازم جهت پارک خودرو با توجه به نقشه اجرایی و بدون ایجاد مزاحمت برای دیگر مالکین و تعیین میزان ارتفاع آن قسمت از سطح قطعه تفکیکی که دارای فضای غیر هم سطح نمی باشند، تعیین گردد.
- نظارت دقیق مجتمع آپارتمانی و رعایت کلیه موارد قید شده و اظهار نظر صریح و شفاف بدون هر گونه ابهام در رابطه با اقدامات انجام گیرد.
دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها به شماره 19/41/1421 مورخ 1382/05/20
برای هماهنگی در تمامی ادارات ثبت دستورالعمل تفکیک تهیه و تدوین شده تا هرگونه شکی برطرف شده و بر اساس رویه واحد با رعایت قوانین تملک آپارتمان ها و آیین نامه های اجرایی مطابق شرح ذیل اقدامات لازم را انجام دهند:
- در صورت مجلس تفکیکی باید آدرس کامل محل وقوع ملک، بخش و نوع ملک، شماره چاپی سند، نام و نام خانوادگی مالک، در صورت نقل و انتقال رسمی باید خلاصه معامله و مشخصات آخرین خریدار قید شود.
- تفکیک آپارتمان مطابق با گواهی تصدیق پایانکار ساختمان قابل انجام است.
- حدود ملک باید مطابق با سند مالکیت و دفتر املاک گواهی و ذکر شود.
- قسمت های اشتراکی با درج میزان مساحت به همراه تعداد آنها تعریف شود حدود و موقعیت مکانی و مساحت مفروزات در نقشه و صورت مجلس تفکیکی درج شود.
- مساحت مشاعات مانند حیاط خلوت، محل عبور کانال کولر، درز انقطاع و حیاط که داخل فضای آپارتمان است باید در قسمت مشاعات آورده شوند، چرا که در شمار مساحت اختصاصی آپارتمان قرار نمی گیرند.
- دیوار فاصل بنا مفروز با مشاعات در شمار بنای مفروز محاسبه می شود.
- در صورت وجود دیوار فاصل مشترک باید برای هر واحد دیوار مجزا احداث کرد و در توضیحات سوابق ثبتی یا سند مالکیت این موضوع را تعریف نمود.
- در صورت بیان عقب نشینی در گواهی پایانکار ساختمان باید در صورت مجلس تفکیکی و نقشه ترسیمی و سند مالکیتی میزان اصلاحی آن قید شود.
- در صورتی که طول اضلاع و مساحت ملک مورد تفکیک به دلیل وجود پخ یا عقب نشینی از مساحت و طول اضلاع درج شده در سند مالکیت کمتر باشد باید صورت مجلس بر اساس وضعیت موجود ملک تنظیم شود.
- با توجه به اینکه بام و حیاط آپارتمان ها در شمار مشترکات ساختمان قرار دارد، باید امکان دسترسی تمامی مالکین به این بخش ها میسر باشد و توضیحات لازم در این خصوص در صورت مجلس تفکیکی داده شود.
- راه پله اگر حدود آن جز محدوده آپارتمان تلقی شود و مساحت آن در پروانه ساختمان و پایان کار جز آپارتمان آورده شود جز آپارتمان محسوب می شود، در غیر این صورت در بخش مشاعات ساختمان قرار خواهد گرفت.
- اگر در زیر پله واحدی احداث گردد در صورتی می توان از آن به عنوان واحدی مستقل یاد کرد که در پایانکار به آن عنوان واحد اشاره شده باشد در غیر این صورت نیاز به استعلام شهرداری و تاییدیه این سازمان خواهد بود.
فواید تفکیک آپارتمان ها قبل از صادر شدن پایان کار چیست؟
- تعیین مساحت دقیق هر واحد آپارتمانی
- حل شدن اختلافات مساحت درج شده در پایانکار و نقشه تفکیکی که توسط نقشه برداری تهیه می شود.
- تسریع در روند دریافت پایان کار و سندهای تفکیک شده از لحاظ زمانی
- به دلیل مشخص بودن مساحت دقیق واحدها در زمان پیش فروش بین خریدار و فروشنده اختلافی ایجاد نمی شود.
- مالک یا مالکین از مساحت دقیق واحدها مطلع خواهند شد و با آگاهی از وضعیت ملک اقدام به فروش واحدها می نمایند.
آیا قبل از دریافت پایان کار می توان اقدام به تفکیک آپارتمان نمود؟
بله، حتی این امر میتواند سبب تسریع روند دریافت پایان کار و سندهای تفکیک شده از لحاظ زمانی گردد.
