رای وحدت رویه شماره 1779مورخ 12/7/71 شورای عالی ثبت در خصوص توقیف و بازداشت سرقفلی
مطابق با رای وحدت رویه صادره از سوی شورای عالی ثبت چون حق سرقفلی حق منجز نیست و مغایر با حقوق شخص ثالث است قابل توقیف و مزایده نیست.
ولی متعاقبا در ماده ۶۲ آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا ، صراحتا بازداشت سرقفلی مجاز اعلام شد، ولی مزایده آن با عنایت به تعارض آن با حقوق مالک مجاز دانسته نشده است. که در رویه عملی در فرض وجود قرارداد اجاره نامه رسمی و تنظیم صلح نامه رسمی با مستاجر ادارات اجرای ثبت و مراجع دادگستری طی مکاتبه با دفاتر اسناد رسمی و اداره ثبت محل وقوع ملک نسبت به توقیف سرقفلی و حق کسب و پیشه اقدام می نمایند، ولی انجام مراحل مزایده را منوط به اخذ رضایت موجر یا قائم مقام آنها می دانند، هر چند در صورت عدم رضایت موجر مستاجر می تواند با طرح دعوای الزام به تجویز انتقال منافع به غیر اقدام به اخذ مجوز قانونی از دادگاه برای مدت شش ماه جهت امکان واگذاری به غیر و رفع مشکل عدم امکان مزایده نماید.
لذا در عمل فایده ای برای این اقدام متصور نمی باشد و صرفا امکان تحت فشار قراردادن مستاجر جهت تمکین به رای خواهد بود.
نحوه توقیف و بازداشت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
مطابق ماده 54 اصلاحی مورخ 11/6/1387 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی و حق کسب و پیشه جایز است، ولی مشروط به آنکه روابط بدهکار با موجرش، مبتنی بر سند رسمی باشد.
روش توقیف سرقفلی به این شکل است که طی مکاتبه با دفترخانه تنظیم‌کننده سند و اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراتب توقیف حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت اعلام می‌شود و به صورت همزمان نیز مراتب توقیف طی بخشنامه‌ای به کلیه دفاتر اسناد رسمی در سراسر کشور ابلاغ می‌گردد.
به این ترتیب، انجام توقیف حق سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت، بدون اینکه مانع امکان استفاده مستاجر شود ،انجام می‌گیرد.
نحوه مزایده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت
همانگونه که بیان شد، مطابق ماده 54 اصلاحی مورخ 11/6/1387 آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا ، بازداشت حقوق مدیون نسبت به سرقفلی و حق کسب و پیشه جایز است. لکن مزایده آن به لحاظ رعایت منافع اشخاص ثالث جایز نیست و در صورت بازداشت منافع یا سرقفلی، مراتب به اداره ثبت محل جهت ثبت در دفاتر بازداشتی و ابلاغ آن به دفاتر اسناد رسمی مربوط اعلام می‌گردد. لذا مراجع قضایی نیز چه در اجرای قرار تامین خواسته کیفری یا حقوقی، چه در مقام اجرای محکومیت حقوقی یا کیفری (پرداخت وجه یا دیه) حق توقیف و بازداشت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت وی را دارند.
ولی در خصوص شروع عملیات مزایده این مهم در فرضی قابل انجام است که در صلح نامه رسمی انتقال سرقفلی اجازه به واگذاری به مستاجر داده شده باشد، یا مستاجر با طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر اقدام به اخذ حکم قضایی نماید، در غیراینصورت در این مرحله کار متوقف می‌شود.
ولی با فرض دارا بودن شرایط مذکور، واحد اجرای ثبت یا واحد اجرای احکام با ارجاع ارزیابی سرقفلی به کارشناس نسبت به تعیین ارزش روز معاملاتی آن اقدام می نماید، نظریه کارشناس به طرفین ابلاغ می شود که ظرف سه روز حق اعتراض دارند. با طی مراحل اعتراض و قطعیت ارزیابی، دستور تعیین وقت مزایده و ابلاغ آگهی مزایده در روزنامه کثیرالانتشار و الصاق آگهی در محل انجام مزایده صادر می شود. فاصله بین تاریخ انتشار آگهی مزایده و تاریخ مزایده حداقل ۱۰ و حداکثر ۳۰ روز باید باشد و در زمان مزایده حضور نماینده دادستان جهت رعایت تشریفات لازم است.
مزایده بر مبنای قیمت کارشناسی انجام و به بالاترین قیمت پیشنهادی واگذار می گردد. در صورت عدم وجود مشتری، مزایده بنا به درخواست محکوم له تجدید می شود. در جلسه دوم نیز مزایده از قیمت پایه شروع و به بالاترین قیمت فروخته می شود و اگر خریدار نبود، محکوم له می تواند به نسبت به طلب خود به صورت مشاعی درخواست انتقال سرقفلی به خود را بنماید.
در غیراینصورت محکوم له می تواند از توقیف سرقفلی صرف نظر نماید یا کماکان در توقیف باقی می ماند.
گردش کار رای وحدت رویه شماره ۱۷۷۹ مورخ ۱۲/۰۷/۱۳۷۱ شورای عالی ثبت
مطابق رایی که از شورای عالی ثبت صادر شده است اعلام گردیده است :
((شخصی برای وصول طلب خود از دو نفر به استناد چکهای برگشتی عهده بانک های ملت و صادرات علیه بدهکاران اجرائیه صادر و پس از ابلاغ اجرائیه به بدهکاران،دائن در خواست بازداشت سرقفلی یک باب فروشگاه و دو دهنه موضوع سند اجاره شماره 46749 دفتر0000 را می نماید.که پس از بازداشت،بستانکارازاجرای ثبت درخواست می نماید که مورد بازداشت را مزایده و به فروش برساند.لکن اجرای ثبت در پاسخ اعلام داشته که انجام تقاضا مقدور نیست.پاسخ مزبور مورد اعتراض بستانکار واقع شده و در نتیجه بر طبق ماده 229 آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی نسبت به اعتراض رسیدگی و چنین نظر داده شده است : ((حق سرقفلی زمانی محقق است که مستاجر استحقاق آنرا داشته باشد و توقیف حق سرقفلی همان طور که در ماده 62 آئین نامه اجرا تصریح شده است بلااشکال می باشد. ولی ارزیابی و فروش آن تا زمانی که تحقق آن محرز نشده باشد.خالی از اشکال نخواهد بود،بنابراین اعتراض بستانکار وارد نبوده و رد می شود.))
))بر اثر واخواهی نسبت به نظریه مذکور پرونده بر طبق بند8 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت در هیات نظارت طرح و هیات مزبور رای خود را به این شرح صادر کرده است : ((لازمه بازداشت مال،فروش مورد بازداشت واستیفای طلب بستانکار است.بنابرین نظریه اداره کل اجرا فسخ می شود.)) سپس،اداره کل اجرای ثبت تهران درگزارشی به شماره 294/311/1/71 به عنوان معاونت محترم رئیس قوه قضائیه و ریاست محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام داشته که در مورد بازداشت سرقفلی از هیات نظارت ثبت استان تهران،آرای مختلفی صادرو هیات حق سرقفلی را علاوه بر بازداشت،قابل مزایده و فروش می داند.که برخی از آرای مزبور نیز بر اثر اعتراض در شورای عالی ثبت طرح و شورا طبق آرای متعدد،آرای هیات نظارت را نقض نموده است.
از این رو درخواست شده تا موضوع برای ایجاد وحدت رویه درشورا طرح شده و تحت رسیدگی قرار گیرد.که حسب دستور معظم له پرونده در جلسه 12/7/71 در شورای عالی ثبت طرح و شورای عالی ثبت (در قسمت اسناد) چنین رای داده است :((نظر به اینکه مزایده سرقفلی نتیجتا” مغایربا حقوق اشخاص ثالث است.لذا هرگونه اقدامی در این مورد وجهه قانونی نداشته و ضمنا” رای شماره 97107/11/70 هیات نظارت نیز فسخ می شود.))
نظریه مشورتی درمورد امکان توقیف و مزایده سرقفلی و حق کسب و پیشه
نظریه مشورتی ۳۰۳۵/۷ مورخ 21/05/1387
«بازداشت سرقفلی جهت استیفای طلب با توجه به ماده 62 (ماده 54 فعلی) اصلاحی آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی بلااشکال است و مزایده و فروش آن با رضایت مالک یا در مواردی که مستاجر حق انتقال به غیر دارد فاقد منع قانونی است. توجها به ماده 51 قانون اجرای احکام مدنی18 از حق سرقفلی به میزان محکوم‌به و هزینه‌های اجرایی بازداشت و فروخته می‌شود و برنده مزایده باید تمامی وجوه مبلغ فروش را تادیه کند و دایره اجرا پس از پرداخت محکوم‌به و کسر هزینه‌های اجرایی در صورتی که باقی‌مانده‌ای باشد آن را به محکوم‌علیه مسترد می‌کند.))
