الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره 

از جمله تکالیف موجرین در قراردادهای اجاره تکلیف در انجام تعمیرات اساسی در ملک استیجاری است.که این تکلیف از ابتدای تنظیم قرارداد تا خاتمه رابطه قراردادی کماکان بر ذمه موجرین باقی خواهد ماند.ولی علیرغم این تکلیف قانونی موجرین به دلایل مختلفی از ایفای این تکلیف امتناع می نمایند.در این فرض مستاجر میتواند با طرح دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره ایفای این تعهد را از طریق مرجع صالح مطالبه نماید.که با احراز شرایط طرح این دعوی دادگاه موجر را به ادای این تعهد محکوم می نماید.ولی در صورت امتناع موجر،مستاجر می تواند با نظارت واحد اجرای احکام مدنی نسبت به برآورد هزینه با ارجاع به کارشناسی به انجام تعمیرات اقدام و هزینه آن را در همان پرونده اجرای از طریق واحد اجرای احکام وفق مقررات قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی و قانون روابط موجر و مستاجر مربوطه و قانون اجرای احکام مدنی مطالبه نماید یا در صورت عدم تمایل به این اقدامات، مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره نمایند.

شرایط طرح دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره

دادگاه با احراز شرایط اعلامی زیر اقدام به صدور حکم نسبت به انجام تعمیرات اساسی علیه موجر می نماید.

۱.اثبات رابطه استیجاری

۲.عدم انقضای مدت قرارداد اجاره و یا عدم خاتمه یافتن رابطه استیجاری 

۳.احراز تعمیرات ادعایی خواهان در قسم تعمیرات اساسی

۴.احراز مسئولیت موجر به انجام تعمیرات براساس قانون،قرارداد و عرف جاری 

نکات کاربردی:

۱.با توجه به فنی و تخصصی بودن این قبیل موضوعات غالبا دادگاهها در جهت استحکام رای با ارجاع امر به کارشناسی نسبت به تشخیص ضرورت تعمیرات اساسی و تعیین موارد لازم جهت تعمیرات اقدام به حل و فصل اختلاف می نمایند.

۲.اقامه دعوای تخلیه بموجب ماده ۲۳ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست.در صورت صدور حکم تخلیه و قطعیت آن حکم الزام به تعمیرات بلا اثر خواهد گردید و در فرض مخالف حکم الزام به تعمیرات اجرا می گردد.

کسر هزینه های تعمیرات با مال الاجاره 

در خصوص اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و بموجب ماده ۲۱ آن ،پس از محکومیت موجر به انجام تعمیرات اساسی و امتناع از انجام آن ،مستاجر می تواند تحت نظارت واحد اجرای احکام اقدام به تعمیر نماید و مخارج انجام شده را تا حداکثر معادل ۶ ماه اجاره بها از محل مال الاجاره کسر نماید و نسبت به مابقی هزینه کرد مستاجر شخصا حق تهاتر با مال الاجاره را ندارد و می بایست در همان پرونده اجرائی با رعایت مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی نسبت به وصول طلب خود اقدام نماید.

در خصوص قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نیز حق کسر از مال الاجاره شخصا از سوی مستاجر پیش بینی ننموده است و مستاجر می تواند تحت نظارت واحد اجرای احکام و در همان پرونده اجرائی و بموجب مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی نسبت به وصول طلب خود اقدام نماید.

انجام تعمیرات اساسی از طرف مستاجر بدون اخذ حکم دادگاه

به کررات مشاهده می گردد،که مستاجرین بنا به دلایل مختلفی از جمله اطاله دادرسی و عدم فرصت کافی اقدام به انجام تعمیرات در ملک استیجاری می نمایند.که بر اساس ماده ۵۰۲ قانون مدنی و به حکم قاعده اقدام قانونگذار مستاجر را از حق مطالبه مبلغ هزینه کرد تعمیرات محروم ساخته است.

اقسام تعمیرات در عین مستاجر

تعمیرات در مورد اجاره به دو بخش قابل تقسیم است.

۱.تعمیرات جزئی:

تعمیرات جزئی،تعمیراتی است که به جهت استفاده بهتر از منافع مورد اجاره صورت می پذیرد.مانند تزئینات داخلی 

۲.تعمیرات کلی و اساسی:

به تعمیراتی گفته می شود،که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده ی منصوبه در آن ازقبیل:دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور است.

که با توجه به شمولیت تعمیر در یکی از این اقسام مقررات و ضمانت اجراهای مختلف قانونی برای هر یک مختلف است.

تعمیرات کلی و اساسی عین مستاجره و شخص مسئول

بموجب ماده ۴۸۶ قانون مدنی و ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۲ و ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶تعمیرات اساسی و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است بر عهده مالک می باشد،مگر آن که شرط خلاف در قرارداد شود یا عرف جاری برخلاف این مقررات باشد.بعنوان مثال هزینه ها و مخارج لازم جهت رفع مشکلات سیستم برق و انشعابات آب و گاز به عنوان هزینه های کلی و اساسی در عرف جاری لحاظ می شوند و تعهد بر پرداخت و رفع مشکلات آن بر عهده مالک است.مگر اینکه در عرف جاری شهر و منطقه مربوطه خلاف آن انجام شود.

تعمیرات جزئی در عین مستاجره 

بموجب قانون تعمیرات جزئی که برای استفاده مطلوب تر مورد اجاره لازم است.هزینه های آن بر عهده مستاجر است.مگر آنکه با شرط در قرارداد،مسئولیت پرداخت هزینه های این تعمیرات را موجر پذیرفته باشد.در غیر اینصورت دعوی رد می گردد.

طرفین دعوی الزام به انجام تعمیرات کلی و اساسی 

مستاجر و در صورت فوت وی،تمامی ورثه وی به عنوان خواهان در ستون دادخواست تصریح میگردند.موجر و در صورت فوت وی،تمامی وراث وی می بایست به عنوان خوانده در دعوی مخاطب قرار گیرند.

نکات کاربردی:

۱.در صورت فوت مالک یا قائم مقام وی و عدم طرح دعوا قرار گرفتن تمامی وراث وی با توجه به عدم امکان تجزیه دعوا،دعوی الزام به انجام تعمیرات کلی و اساسی بموجب ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی با قرار عدم استماع دعوا روبرو خواهد شد.

۲.در صورت فوت موجر،مستاجر یا وراث وی می توانند با اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف مربوطه اقدام به طرح درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت احوال مربوطه جهت احراز اسامی ورثه نمایند.

مرجع صالح جهت طرح دعوی الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی 

با توجه به نحوه تقویم خواسته مرجع رسیدگی متفاوت خواهد بود.با این توضیح که در صورتی که هزینه های تعمیرات تا بیست میلیون تومان مقوم گردد،شورای حل اختلاف و نسبت به تقویم بالاتر دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوی را خواهند داشت.

نحوی اجرای حکم الزام به انجام تعمیرات اساسی 

 با قطعیت رای موجر موظف به انجام تعمیرات است.در فرض امتناع موجر،مستاجرمی تواند با جلب نظرکارشناس و برآورد هزینه ها،تعمیرات را با نظارت واحد اجرای احکام انجام دهد و از مبلغ مال الاجاره کسر نماید و در صورتی مبلغ مال الاجاره تکاپوی پرداخت هزینه های لازم جهت تعمیرات را ننماید،مستاجر می تواند با توقیف و فروش اموال احتمالی موجر بر اساس قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی نسبت به اجرای حکم اقدام نماید و در فرض عدم وجود اموال یا عدم شناسایی اموال کافی نسبت به ما بقی می تواند نسبت به ممنوع الخروج نمودن محکوم علیه و از ضمانت اجرای ماده ۳ قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی(جلب سیار محکوم علیه) استفاده نماید.

در خصوص کسر از مبلغ مال الاجاره در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ تا ۶ ماه شخصا اختیار وصول به مستاجر داده شده است و در خصوص کسر از الباقی در این قانون و سایر قوانین رعایت مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی شرط است.