بموجب قانون با انقضای مدت اجاره مستاجر موظف به تخلیه و تحویل مورد اجاره و موجر موظف به استرداد ودیعه و ضمانت اجراهای قراردادی است.که به کررات مشاهده می شود،که موجرین بنا به دلایل مختلفی همچون خسارت وارده به ملک،عدم پرداخت اجاره بها، اجرت المثل ایام تصرف و… از استرداد مبلغ ودیعه و ضمانت اجراهای قراردادی (چک،سفته و…)به مستاجرین امتناع می نمایند.که در این فرض مستاجر ناگزیر است،اقدام به طرح دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه و همچنین استرداد اسناد ضمانتی خود بنماید.که در این مقاله صرفا به بحث الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه خواهیم پرداخت.

شرایط طرح دعوی الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه 

1.اثبات رابطه استیجاری 

2.اثبات انقضای مدت قرارداد 

3.تخلیه ملک و اخذ تامین دلیل جهت احراز تخلیه از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک 

4.تحویل کلید ملک به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک 

نکات کاربردی:

1.در دادخواست الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه می توان درخواست خسارت تاخیر تادیه مبلغ ودیعه را از زمان مطالبه (ارسال اظهارنامه) یا زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه (اجرای حکم) را با فرض دارا بودن شرایط قانونی در ستون خواسته تصریح نمود.

2.با عنایت به حق حبس مستاجر در تحویل مورد اجاره همزمان با دریافت مبلغ ودیعه،در صورتیکه موجر از پرداخت ودیعه خودداری نماید،استحقاق دریافت خسارت قراردادی تاخیر در تحویل مورد اجاره را نخواهد داشت.

3.تهاتر به عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات،نیازمند اخذ حکم قضایی است.موجر نمی تواند بدون طرح دعوی و اثبات حقانیت خود نسبت به کسر طلب ادعایی خود از مبلغ ودیعه اقدام نماید.

4.اگر مستاجر ملک به دلیل عدم پرداخت ودیعه از سوی موجر از تحویل مورد اجاره امتناع نماید،با توجه به حق حبس مستاجر،اجرت المثلی برای موجر متصور نیست.

5.در صورت عدم تجمیع شروط طرح دعوی الزام موجر به استرداد ودیعه،دعوی مذکور بعلت عدم طرح صحیح دعوا رد خواهد شد.

طرفین دعوای الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

مستاجر یا ورثه وی به عنوان خواهان و موجر یا ورثه ی بعنوان خوانده در ستون دادخواست تصریح می گردند.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره 

از حیث صلاحیت ذاتی مرجع صالح،ملاک مبلغ مورد مطالبه است با این توضیح که مبلغ ودیعه تا 20 میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف و بالاتر در صلاحیت ذاتی دادگاه عمومی حقوقی است.از حیث صلاحیت محلی این دعوی قابلیت طرح در حوزه محل اقامت موجر،محل انعقاد قرارداد،محل اجرای تعهد را خواهد داشت.

نحوه ی اجرای رای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

با قطعیت حکم،براساس درخواست مستاجر اجرائیه علیه موجر صادرمی گردد و موجر موظف است،ظرف 10روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید.

درغیراینصورت بنا به درخواست موجر پرونده اجرائی توسط شعبه بدوی تشکیل و به واحد اجرای احکام ارسال می گردد.واحد اجرای احکام براساس اموال معرفی شده از سوی مستاجر یا با اخذ استعلامات مقتضی از بانک های مربوطه،پلیس راهور،اداره ثبت نسبت به شناسایی و توقیف اموال مستاجر و فروش آنها از طریق مزایده جهت بازپرداخت مبلغ ودیعه و هزینه های اجرائی اقدام می نماید.ولی درصورت عدم شناسایی اموال،مستاجر می تواند نسبت به ممنوع الخروج نمودن موجر و اخذ برگ جلب سیار وی با رعایت مقررات قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی اقدام نماید.