مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر شامل قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مدنی است،برهمین اساس قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 که علیرغم انقضای مدت،روابط قراردادی به حکم قانون کماکان باقی مانده و قانون حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر قائل شده است،از شمول دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف خارج است.تنها حالت امکان مطالبه در قراردادهای مشمول قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 اثبات حق فسخ قرارداد و تخلیه ملک در موارد پیش بینی شده در قانون است.که در این حالت با اثبات دعوی و درفرض انجام تعهدات موجر(پرداخت حق کسب یا پیشه در موارد قانونی) ادامه تصرفات مستاجر خلاف قانون و مشمول طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف قرار خواهد گرفت.که با طرح دعوی مذکور دادگاه با احراز شرایط طرح دعوی با ارجاع به کارشناسی و قطعیت آن اقدام به صدور حکم علیه مستاجر وفق نظریه کارشناسی می نماید.

شرایط طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر و نحوی رسیدگی

1.انقضای مدت قرارداد

2.عدم اذن موجرجهت ادامه تصرفات مستاجر

3.طرح دعوی از سوی مالک رسمی ملک یا ورثه وی 

نکات کاربردی

1.مستنبط ازماده 320 قانون مدنی چنانچه علیرغم انقضای مدت اجاره مالک اذن در تصرف و بهره مندی از منافع را به مستاجر داده باشد،تنها در فرض استفاده مستاجرازمنافع ملک حق دریافت اجرت المثل ایام تصرف را خواهد داشت.ولی درفرض عدم اذن موجر،مستاجردرهرصورت مسئولیت پرداخت اجرت المثل ایام تصرف را برعهده دارد.ولو اینکه استفاده ای ننموده باشد.

2.درصورتی که شخص ثالثی پرداخت اجاره بها را تعهد نموده باشد،نسبت به اجرت المثل تعهدی ندارد.

3.اگرموجرمدتها تخلیه مستاجر را نخواهد یا نسبت به دریافت اجرت المثل به میزان اجاره بها عمل نماید،ممکن است در صورت ایجاد اختلاف،ازمنظر مرجع رسیدگی به معنای رضایت ضمنی وی به ادامه تصرفات مستاجرتلقی گردد.

شرط پرداخت اجرت المثل به میزان اجاره بها 

درغالب قراردادهای اجاره، بندی با این عبارت (پرداخت اجرت المثل با انقضای مدت به میزان اجاره بها) خواهد بود لحاظ می گردد.توضیح اینکه اجرای این بند منوط به آن است که رضایت موجر به ادامه تصرفات مستاجرباقی باشد.درغیراینصورت اجرت المثل ازتاریخ اعلام عدم رضایت براساس قیمت املاک مشابه که چه بسا بالاتر باشد محاسبه خواهد شد.

نحوی محاسبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

دادگاه با احراز شرایط طرح دعوا واستحقاق موجربا ارجاع موضوع به کارشناسی دستورتعیین مبلغ اجرت المثل ایام تصرف را ازتاریخ مطالبه مالک (ابلاغ اظهارنامه) یا تقدیم دادخواست صادر می نماید.که کارشناس براساس مساحت و موقعیت ملک و مقایسه آن با املاک مشابه نسبت به اعلام نظرکارشناسی خود اقدام می نماید.که نظریه صادره با ابلاغ به طرفین ظرف 7 روزازتاریخ ابلاغ با ارائه دلیل قابل اعتراض جهت ارجاع به هیات های 3 یا 5 نفره به ترتیب خواهد بود.که غالبا محاکم با ارجاع به هیات های 3 نفره و اعلام نظراین هیات اقدام به صدورحکم می نمایند.

ذی نفع درطرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف صرفا از مالک رسمی ملک براساس ضوابط اعلامی در ماده 22 قانون ثبت پذیرفته می گردد.درغیراینصورت با توجه به عدم ذی نقع بودن خواهان مرجع رسیدگی کننده اقدام به صدور قرار رد دعوا براساس مقررات قانون آئین دادرسی مدنی می نماید.

طرفین دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

موجر یا ورثه وی بعنوان خواهان و مستاجر به عنوان خوانده درستون دادخواست تصریح می گردند.

مرجع صالح جهت طرح دعوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

با عنایت به اینکه مبلغ اجرت المثل ایام تصرف درزمان تقدیم دادخواست مشخص نیست،که درخواست تعیین آن با ارجاع به کارشناسی درخواست می گردد.لذا درجهت ثبت دادخواست،نحوه تقویم خواسته مرجع صالح به رسیدگی را تعیین می نماید،با این توضیح که با مقوم کردن خواسته بر210.000.000 ریال دادگاه عمومی حقوقی صلاحیت ذاتی جهت رسیدگی را دارا خواهد بود.ولی با تقویم به کمترازمبلغ مذکورشورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی خواهد داشت.

ازحیث صلاحیت محلی شورا یا دادگاه صالح در محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی را دارا خواهند بود.

نحوه ی اجرای حکم مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مستاجر

پس از قطعیت حکم و عدم پرداخت مبلغ محکوم به از سوی مستاجر،بنا به درخواست موجر اجرائیه علیه مستاجرصادرمی گردد و مستاجر موظف خواهد بود،ظرف 10روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم عمل نماید.

درغیراینصورت بنا به درخواست موجر پرونده اجرائی تشکیل و به واحد اجرای احکام ارسال می گردد.واحد اجرای احکام براساس اموال معرفی شده از سوی موجر یا با اخذ استعلامات مقتضی از بانک های مربوطه،پلیس راهور،اداره ثبت نسبت به شناسایی و توقیف اموال مستاجر و فروش آنها از طریق مزایده جهت پرداخت مبلغ محکوم به و هزینه های اجرائی اقدام می نماید.ولی در صورت عدم شناسایی اموال،موجر میتواند نسبت به ممنوع الخروج نمودن مستاجر و اخذ برگ جلب سیار وی با رعایت مقررات قانون نحوی اجرای محکومیت های مالی اقدام نماید.