ابطال دستور تخلیه | نحوه اعتراض به دستور تخلیه و توقف اجرای آن 

اعتراض به دستور تخلیه در قالب درخواست ابطال دستور تخلیه یا لغو دستور تخلیه قابل طرح است. با توجه به اینکه، رسیدگی به درخواست دستور تخلیه در دادگاه یک تصمیم یا دستور اداری است و نه حکم، لذا مشمول قاعده فراغ دادرس نمی گردد، نتیجتا چنانچه دستور تخلیه مبنی بر اشتباه باشد یا موجر با سوء نیت و اقدامات مجرمانه نسبت به اخذ آن اقدام نموده باشد، دادگاه صلح صادر کننده دستور، می تواند رأسا آن را لغو نماید و نظریه مشورتی اداره كل حقوقی قوه قضاییه به شماره ۷/ ۳۸۳۶ – 09/ 08 / 1378 موید همین مطلب است.

شرایط ابطال دستور تخلیه 

همانطور که پیشتر گفته شد، با توجه به اینکه صدور دستور تخلیه مستلزم وجود شرایط مقرر در مواد 1 الی 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می باشد، بنابراین عدم وجود هر یک از این شرایط از موجبات ابطال دستور تخلیه فوری را فراهم می نماید. لذا می توان گفت دستور تخلیه در موارد ذیل قابل ابطال می باشد:

1. دستور تخلیه صادر شده نسبت به املاکی که دارای حق سرقفلی و یا حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد، مطابق مقررات قانونی قابل ابطال است.

به موجب مواد ا الی 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 و بند 4 ماده 12 قانون شوراهای حل اختلاف مصوب 1402/06/22 رسیدگی به درخواست های دستور تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح واقع در حوزه محل مورد اجاره می باشد. نتیجتا در مواردی که مستاجر با ارائه مستندات موضوع را مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 یا خارج از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 می داند و نتیجتا ادعای عدم امکان تخلیه یا دارا بودن حق کسب و پیشه یا سرقفلی مطرح باشد، با احراز موضوع از سوی دادگاه صلح دیگر امکان طرح درخواست تخلیه وجود ندارد و موجر می بایست نسبت به طرح دعاوی مقتضی نظیر حکم تخلیه و اثبات جهت مقرر قانونی یا قراردادی در دادگاه عمومی حقوقی نسبت به احقاق حقوق خود اقدام نماید.

2. صدور دستور تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره است و اگر دستور تخلیه علی رغم عدم انقضاء مدت و یا در زمان تمدید مدت قرارداد اجاره صادر شود، باطل خواهد شد.

به موجب ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 یکی از شرایط اساسی جهت صدور دستور تخلیه انقضای مدت قرارداد است. و تا قبل از آن ولو با تخلفات متعدد مستاجر امکان بهره مندی از این امتیاز میسر نمی باشد و موجر می بایست با توجه به شروط قراردادی یا مقررات قانونی حاکم نسبت به ایفای تعهدات مستاجر و  با طرح درخواست صدور حکم تخلیه و طی مراحل دادرسی و قطعیت آن نسبت به احقاق حقوق خود اقدام نماید.

3. در صورتی که قرارداد اجاره با توافق طرفین تمدید شده باشد، صدور دستور تخلیه منتفی است. البته اثبات تمدید اجاره نامه بر عهده مستاجر است. در صورت اثبات تمدید اجاره نامه به نحو مقتضی در دادگاه، دستور تخلیه به جهت آنکه قبل از پایان مدت اجاره صادر شده، قابل ابطال است.

بر اساس قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر، تمدید قرارداد اجاره می‌تواند به صورت صریح و با تنظیم سند رسمی یا عادی صورت پذیرد. همچنین، در برخی موارد، تمدید ضمنی قرارداد نیز امکان ‌پذیر است. به عنوان مثال، اگر پس از انقضای مدت اجاره، مستاجر با رضایت مالک به سکونت در ملک ادامه دهد و اجاره‌ بها را نیز پرداخت نماید، ممکن است، این امر به عنوان تمدید ضمنی قرارداد تلقی شود. در چنین شرایطی، اگر مالک بدون توجه به تمدید قرارداد، اقدام به اخذ دستور تخلیه نماید، مستاجر می‌ تواند با ارائه مدارک مثبته دال بر تمدید قرارداد ( مانند رسید های پرداخت اجاره‌ بها پس از اتمام قرارداد اولیه یا شهادت شهود )، از مرجع قضایی درخواست عدول از دستور تخلیه را نماید.

4. در صورتی که قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ باشد، نمی توان دستور تخلیه صادر نمود. چنانچه قاضی رسیدگی کننده بدون توجه به این موضوع، اقدام به صدور دستور تخلیه نماید، می توان تقاضای ابطال دستور تخلیه را مطرح نمود.

با توجه به اینکه به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و تصریحا ماده 14 آن، صرف انقضای مدت موجب امکان تخلیه مستاجرین املاک تجاری مشمول مقررات این قانون نمی باشد و صرفا با حدوث یکی از شرایط مقرر در ماده 14 این قانون و اثبات آن و حسب مورد پرداخت نصف سرقفلی امکان تخلیه برای موجر وجود دارد. به زبان ساده، قانونگذار مستاجرین این قانون را دارای حق کسب و پیشه دانسته ولو اینکه ریالی به موجر نپرداخته باشند. و مستاجر ،  وراث یا قائم مقام او، مالک مادام العمر حق کسب و پیشه و از تخلیه ملک تجاری جزء با تحقق یکی از شرایط مصرحه در ماده 14 و با طرح دعوای حکم تخلیه در امان می باشند.

5. چنانچه قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد، اما شرایط شکلی مقرر در قانون اعم از ثبت در سامانه های مقرر در قانون، تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه و امضای دو نفر شاهد، رعایت نشده باشد و قاضی رسیدگی کننده بدون توجه به این موضوع دستور تخلیه را صادر نماید، قابل ابطال می باشد.

شرایط مقرر در مواد 1 الی 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 که برای تنظیم روابط استیجاری وضع شده است، آمره می باشد و امتیازی است که صرفا با تجمیع شرایط مقرر در این مواد به موجرین اعطاء می شود. نتیجتا امکان نقض آن توسط طرفین قرارداد یا مرجع رسیدگی کننده وجود ندارد.

6. در برخی موارد ممکن است، موجر با ارائه اجاره نامه جعلی موفق به دریافت دستور تخلیه شود، در چنین مواردی اثبات جعلی بودن اجاره نامه با مستاجر است. با اثبات این امر نزد دادگاه، دستور تخلیه صادر شده بر مبنای اجاره نامه جعلی از درجه اعتبار ساقط می شود.

انجام اعمالی همچون جعل قرارداد جهت قلب واقعیت و فریب مرجع قضایی، دستور تخلیه صادره از اساس فاقد مبنای قانونی است و لذا مورد حمایت قانونگذار نمی باشد.

نحوه اعتراض به دستور تخلیه و ابطال دستور تخلیه 

در آیین ‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378/2/19 هیأت وزیران، از عنوان فسخ یا لغو دستور تخلیه استفاده شده است، لکن اعتراض به دستور تخلیه در رویه جاری در قالب خواسته های لغو یا ابطال دستور تخلیه متداول تر است. که با توجه به تصمیم اداری بودن صدور دستور تخلیه و ترافعی نبودن آن، به صورت ارسال لایحه و تقدیم آن به مرجع صادرکننده قابل انجام است. لکن در عمل مشاهده می شود، که دادگاه های صلح ورود در موضوع طرح درخواست لغو یا ابطال دستور تخلیه را مستلزم ارسال آن در قالب فرم دادخواست از طریق دفاتر خدمات قضایی می دانند.

دادخواست ابطال دستور تخلیه

دادخواست ابطال دستور تخلیه از سوی مستاجر علیه موجر یا موجرین مطرح می گردد. در دادخواست ابطال دستور تخلیه باید جهت یا جهات درخواست ابطال دستور تخلیه که فوقا بدان اشاره شد معین شود، در غیر اینصورت منجر به رد دعوا می گردد. مضافا اینکه مستندات آن هم می بایست ضمیمه دادخواست شود، در غیر اینصورت منتج به رد دعوا خواهد شد. 

مرجع صالح جهت ابطال دستور تخلیه -دستور تخلیه در صلاحیت دادگاه صلح 

شکایت مستاجر نسبت به دستور تخلیه اعم از اینکه دستور تخلیه از اجرای ثبت صادر شده باشد یا مرجع قضایی، مطابق ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ در دادگاه صلح محل وقوع ملک قابل رسیدگی است. که با توجه به سبق در تصمیم گیری پرونده با کلاسه جدید به همان شعبه دادگاه صلح ارجاع خواهد شد. 

نحوه توقف اجرای دستور تخلیه و لغو دستور تخلیه یا ابطال دستور تخلیه 

با توجه به مقررات مواد 17، 18 و 19 آیین‌ نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378/2/19، پس از صدور دستور تخلیه چنان‌ چه مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد، شکایت (درخواست) خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک  که در حال حاضر دادگاه صلح می باشد، تقدیم می ‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نیست، مگر این‌ که دادگاه رسیدگی‌کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. که در این‌ صورت دادگاه پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی دستور تخلیه را تا رسیدگی نهایی به شکایت مستاجر صادر می‌ نماید و پس از رسیدگی چنان‌ چه شکایت ( درخواست ) مستأجر را وارد بداند دستور تخلیه سابق ‌الصدور را فسخ و الغا می‌ نماید. البته چنان‌ چه رسیدگی به شکایت مستاجر نیاز به تشکیل جلسه داشته باشد،‌ دادگاه می‌ تواند در یک جلسه فوق‌ العاده طرفین را دعوت کند و پس از استماع اظهارات طرفین تصمیم مقتضی را اتخاذ می ‌نماید.

در صورتی که مستاجر ادعای جعل یا تمدید قرارداد اجاره را داشته باشد، آیا می تواند در برابر درخواست دستور تخلیه، دادخواست تقابل برای اثبات ادعای خویش مطرح نماید؟

خیر، از آن جایی که تخلیه فوری یا تقاضای صدور دستور تخلیه، دعوی به معنای آن چه در قانون مطرح شده، محسوب نمی شود، لذا دادخواست تقابل نسبت به آن فاقد معنا است و امکان پذیر نمی باشد.

آیا آقای قاضی رسیدگی کننده به درخواست، می تواند دستور تخلیه صادره را لغو نماید؟

بله، در صورتی که در صدور دستور تخلیه اشتباهی صورت گرفته باشد، قاضی دادگاه صلح می تواند دستور تخلیه خود را لغو کند و مانع اجرای آن شود.

صورتجلسه نشست قضایی جهت رسیدگی به درخواست ابطال یا لغو دستور تخلیه به جهت اشتباه در صدور آن

تاریخ برگزاری:  1380/01/18
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز

موضوع:

صدور دستور اشتباه تخلیه عین مستاجره توسط دادگاه

پرسش:

در صورتی‌که به استناد ماده 3 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376، دستور تخلیه عین مستأجره صادر شود، اما دستور دادگاه، مبنی بر اشتباه باشد، تکلیف دادگاه صادر‌کننده دستور چیست؟

نظر هیات عالی:

در صدور دستور تخلیه، با توجه به رسیدگی اجمالی که در باب احراز ذی‌نفع بودن متقاضی و وجود رابطه استیجاری بین طرفین و انطباق رابطه حقوقی آنان با قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 صورت می ‌پذیرد تصمیمی قضایی اداری است ولیکن با این وصف و در صورت وقوع اشتباه در آن قابل عدول بوده و لغو آن از سوی صادرکننده تصمیم و دستور امکان‌ پذیر است. بنابراین، از حیث نتیجه اتفاق‌ نظر تأیید می‌ شود.

نظر اتفاقی:

مطابق ماده 17 آیین ‌نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1378/02/19 هیأت وزیران، چنان‌ چه مستأجر نسبت به اصالت، قرارداد مستند، دستور شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد و ادعای وی مدلل باشد، دادگاه پس از اخذ تأمین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر نموده و پس از رسیدگی چنان ‌چه قرارداد اجاره فاقد اصالت باشد یا قرارداد مذکور تمدید شده باشد، دستور تخلیه را لغو می‌‌کند، این تصمیم قطعی است. 

با استفاده از ملاک همین ماده در موردی هم که دستور تخلیه مبنی بر اشتباه باشد، چون دستور یاد شده یک تصمیم اداری است، دادگاه صادرکننده رای می‌ تواند آن را لغو و دستور عدم تخلیه را صادر نماید، یعنی که در این‌ جا قاعده فراغ دادرس حاکم نیست، چون دستور تخلیه تصمیمی قضایی نیست. 

نظریه شماره 3836/7- 1378/08/09 اداره حقوقی هم موید این امر است، در این نظریه می‌خوانیم: (چنان‌ چه مورد مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 نباشد، مرجع قضایی دستور تخلیه صادر نخواهد کرد و چنان‌چه دستور تخلیه صادر کند و متوجه شود که مورد مشمول قانون جدید نیست، دستور خود را لغو و از اجرای آن خودداری می‌کند و نیازی به صدور قرار نیست زیرا این یک دستور اداری است و قابل تجدیدنظر نخواهد بود.)

صورتجلسه نشست قضایی در خصوص عدول از دستور تخلیه ملک یا ابطال دستور تخلیه

تاریخ برگزاری: 1384/03/03
برگزار شده توسط: استان بوشهر/ شهر دشتی

موضوع:

عدول از دستور تخلیه ملک

پرسش:

آیا دستور تخلیه صادره در اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1376 قابل عدول است؟ در صورتی‌ که دستور صادره اشتباه باشد، راهکار قانونی برای جلوگیری از تضییع حقوق مستاجر چیست؟

نظر هیات عالی:

با توجه به ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، چنان‌چه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه می‌تواند در مرجع صالح طرح شکایت نماید. به علاوه به موجب ماده 17 آیین‌نامه اجرایی قانون مزبور مصوب 1378 حتی در صورتی‌که مستاجر نسبت به اصالت قرارداد ارائه شده توسط موجر و یا تمدید قرارداد اجاره ادعای حقی داشته باشد باز هم از موجبات تاخیر در اجرای دستور تخلیه نمی‌ باشد، مگر این‌ که دادگاه صالح رسیدگی‌کننده به این ادعا (که می‌تواند دادگاه دیگری جز صادرکننده دستور تخلیه باشد)، شکایت را مدلل دانسته و پس از اخذ تامین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر کند؛ لذا راهکار قانونی جلوگیری از دستور تخلیه، عدول از دستور تخلیه توسط مقام قضایی صادر کننده آن نمی‌ باشد و اساساً عدول از دستور، مجوز می‌خواهد که چنین تجویزی از سوی قانونگذار ملاحظه نمی‌شود. نظر اکثریت در نشست قضایی دادگستری بوشهر تا حدودی که عدول از دستور را مجاز نمی‌ داند، همچنین اتفاق‌ نظر نشست قضایی تا حدودی که با این نظر منطبق می ‌باشد صحیح و قانونی است.

نظر اکثریت:

دستور تخلیه در اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 آثار احکام دادگاه‌ها را دارد، لذا قابل عدول نیست و در صورت وقوع اشتباه راهکار قانونی برای جلوگیری از تضییع حق در وضعیت فعلی به نظر نمی ‌رسد.

نظر اقلیت:

دستور تخلیه آثار احکام دادگاه‌ها را ندارد، لذا مشمول قاعده فراغ دادرس نیست و به‌ طور کلی هر دستور قابل عدول می ‌باشد، مگر اینکه قانون استثنا کرده باشد. لذا در فرض مسئله چون قانون استثنا نکرده دستور تخلیه قابل عدول است.