دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی، دعوایی است که خریدار یا ذی نفع، علیه مالک یا سازنده ای که مکلف به اخذ پایان کار بوده و از انجام آن امتناع کرده مطرح می کند. هدف این دعوا، الزام خوانده به انجام تشریفات اداری، فنی و مالی لازم نزد شهرداری و در نهایت دریافت گواهی پایانکار است تا ملک قابلیت انتقال رسمی، تفکیک، صدور سند و بهره برداری قانونی را پیدا کند.
ماده قانونی الزام به اخذ پایان کار ساختمانی
در روابط خصوصی، به ویژه در قراردادهای بیع املاک در حال ساخت یا نوساز، اخذ پایانکار نه تنها یک تعهد عرفی، بلکه تعهدی حقوقی و قابل مطالبه است، که در فرض عدم ایفای آن، امکان طرح در مراجع صالح به رسیدگی به موضوع وجود دارد. نتیجتا این دعوا از جنس الزام به انجام تعهد است و مبنای آن مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی درباره لزوم وفای به عهد است.
شرایط طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی | نحوه رسیدگی دادگاه به دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی
-
وجود تعهد قراردادی یا عرفی
در اغلب قراردادهای پیشفروش یا بیع، صراحتاً اخذ پایانکار بر عهده فروشنده یا سازنده قرار میگیرد. حتی اگر در قرارداد ذکر نشده باشد، عرف معاملات و الزامات قانونی ( قانون پیش فروش ساختمان ) این تعهد را بر عهده سازنده میگذارد.
-
انقضای مدت ایفای تعهد
شرط دیگر الزام متعهد به ایفای تعهد، منقضی شدن مدت زمان اجرای آن است، در غیر اینصورت ولو اینکه باقی مدت کفایت لازم جهت ایفای تعهد را ننماید، دعوا قابلیت طرح و استماع را ندارد و با فرض طرح آن و انقضای مدت ایفای تعهد، دعوا با قرار عدم استماع دعوا مواجح خواهد شد.
-
امکان فنی و قانونی اخذ پایان کار
دادگاه قاعدتا زمانی باید حکم به الزام به اخذ پایان کار ساختمانی صادر کند که دعوا واجد شرایط ذیل باشد :
- بنا اصولاً قابلیت اخذ پایانکار داشته باشد.
- تخلفات ساختمانی قابل رسیدگی و تعیین تکلیف باشد.
- مانع قانونی غیر قابل رفع وجود نداشته باشد.
اگر تخلف به گونه ای باشد که پایان کار اصولاً صادر نشود ( مثلاً تجاوز به معبر )، دعوا قابلیت استماع ندارد.
-
مالکیت یا سمت قانونی خوانده
خوانده باید مالک رسمی یا سازنده متعهد یا کسی باشد که اختیار قانونی برای اخذ پایان کار دارد.
مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی
- قرارداد بیع یا پیش فروش
- پروانه ساختمانی
- گزارش پیشرفت کار
- مکاتبات با شهرداری
- استعلامات یا نظریات کارشناسی ( در صورت وجود )
- درخواست ارجاع به کارشناس
- تامین دلیل
- درخواست تحقیقات و معاینه محلی
طرفین دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی چه کسانی هستند؟ | دعوای الزام به اخذ پایان کار باید علیه چه کسی مطرح شود؟
خواهان دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، شخصی است که از صدور گواهی اخذ پایان کار منتفع می گردد؛ مانند شخصی که ملک احداث شده را خریداری نموده یا خریداری که اعتبار گواهی پایان کار ساختمان موضوع معامله وی منقضی شده است. خوانده نیز شخصی است که بر اساس قانون و یا قرارداد، اخذ پایان کار بر عهده او قرار گرفته و این شخص می تواند مالک، فروشنده یا پیش فروشنده ملک و یا شخص سازنده ملک است.
البته در فرضی که نقل و انتقالات متعدد نسبت به ملک انجام شده باشد، خریدار جدید باید جهت احراز سلسله نقل و انتقالات، تمامی ایادی سابق را نیز طرف دعوا قرار دهد، در غیر اینصورت با قرار عدم استماع دعوا مواجح خواهد شد.
الزام به اخذ پایان کار در صلاحیت کدام دادگاه است؟
با توجه به ماده ۱۲ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دعوای الزام سازنده به اخذ گواهی پایان کار ساختمان در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول قابل طرح می باشد.
الزام به اخذ پایان کار مالی است یا غیر مالی؟
در رویه عملی دعوای الزام به اخذ پایان کار دعوایی غیر مالی بوده و هزینه دادرسی بر همین اساس پرداخت می شود.
نحوه طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی
- در صورتی که شخص متعهد به اخذ پایان کار ساختمان، شخصی غیر از مالک ملک باشد، علاوه بر متعهد، شخص مالک نیز می بایست طرف دعوا قرار گیرد؛ در غیر اینصورت قرار رد دعوا صادر خواهد شد.
- در دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان، شهرداری طرف دعوا قرار نمی گیرد و در صورت ذکر نام شهرداری به عنوان خوانده، دعوا نسبت به شهرداری رد خواهد شد. اما در فرضی که شهرداری بدون علت موجه از صدور گواهی پایان کار امتناع نماید، می توان نسبت به طرح دعوای الزام به صدور گواهی پایان کار ساختمان علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری اقدام نمود.
- در صورتی که در مبایعه نامه بر تعهد به اخذ پایان کار ساختمان توسط فروشنده تصریح نشده باشد، با عنایت به اینکه تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از وظایف قانونی و قراردادی فروشنده است و مقدمه انجام این تعهد، اخذ گواهی پایان کار است، بنابراین طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار امکان پذیر می باشد.
- با توجه به اینکه علاوه بر اینکه هدف از طرح این دعوا، اخذ صورتمجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی است، و شرط دیگر پذیرش دعوا، احراز ذی نفع بودن خواهان است، جهت ممانعت از رد احتمالی دعوا، درج خواسته های الزام به فک رهن، الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی و الزام به تنظیم تقسیم نامه رسمی و الزام به انتقال سند رسمی مالکیت ضرورت دارد.
نحوه اجرای حکم الزام به اخذ پایان کار
- پس از طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان و صدور حکم قطعی دال بر اجابت خواسته محکوم له و پس از صدور و ابلاغ اجرائیه به محکوم علیه، نامبرده می بایست ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به اجرای حکم اقدام نماید. در غیر اینصورت با درخواست محکوم له و تشکیل پرونده اجرائی و بر اساس مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی مصوب 1397/07/15، واحد اجرای احکام با شناسایی اموال محکوم علیه و از محل فروش آن نسبت به اجرای مفاد رای اقدام می نماید. همچنین شخص ذی نفع می تواند بر اساس ماده ۲۲۲ قانون مدنی و با اخذ دستور از دادگاه نسبت به پرداخت هزینه های قانونی راجع به اخذ گواهی پایان کار اقدام نماید و از طریق واحد اجرای احکام و بدون تقدیم دادخواست نسبت به وصول مبالغ پرداخت شده اقدام نماید.
- در فرض اخذ اجازه از دادگاه و پرداخت هزینه های قانونی لازم جهت اخذ گواهی پایان کار ساختمانی از سوی محکوم له بر اساس مواد ۳ و ۲۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، امکان درخواست صدور قرار ممنوع الخروجی و حکم جلب سیار محکوم علیه جهت وصول هزینه های صورت گرفته امکان پذیر می باشد.
- در صورتی که محکوم علیه از اجرای رای امتناع نماید و محکوم له نیز حاضر به پرداخت هزینه های قانونی جهت اجرای رای نگردد، محکوم له میتواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.
آیا در رهن قرار داشتن یا بازداشت بودن ملک مانع صدور گواهی پایان کار است؟ | دعوای الزام به اخذ پایان کار در ملک رهنی و بازداشتی
اگر پلاک ثبتی در رهن بانک قرار گرفته یا به دلایلی بازداشت باشد، در حالت اول، امکان طرح دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی وجود دارد و ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن بانک نیست، به عبارتی در رهن قرار داشتن یا بازداشت بودن ملک مانع صدور پایان کار نمی باشد. اما در الزام به تنظیم سند رسمی، بهتر است، بانک طرف دعوا قرار گیرد. ( هر چند با رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۳/۳۰ عدم طرف دعوا قرار دادن بانک نباید مواجه با صدور قرار عدم استماع دعوا شود)، ولی اگر ملک در بازداشت باشد، دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمانی قابلیت استماع ندارد.
در قرارداد پیش فروش، اگر سازندۀ ملک و نه مالک آپارتمان را فروخته باشد، چه کسی ملزم به اخذ پایان کار می شود؟
در این حالت خریدار باید هم مالک و هم سازنده که فروشنده ملک بوده را طرف دعوا قرار دهد. دادگاه مالک ملک را ملزم به اخذ پایان کار از شهرداری نموده و سازنده محکوم به پرداخت خسارات، از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام قراردادی می شود، چرا که وفق مقررات قانون ثبت، ادارات و دستگاه های دولتی مالک رسمی را واجد سمت می دانند.
بنابراین حتی اگر سازنده وکالت کاری جهت اخذ پایان کار داشته باشد، باز هم این مالک است که الزام می شود، چون طبق قانون او به عنوان اصیل متعهد اصلی اخذ پایان کار است و مضافاً اینکه وکالت به جهت ماهیتی که دارد، هر آن امکان انحلال یا انقضاء دارد.
12 دیدگاه. ارسال دیدگاه جدید
ملکی را خریدهام که چند دست گذشته، ملک پایان کار ندارد و طبق قرارداد میشود از سازنده شکایت کرد و حتی دیر کرد هم بعد ۹ سال گرفت
ولی وکیل میگوید زمان شکایت باید از تمامی مالکین قبل هم با سازنده شکایت کنید. این یک قانون است. من هم چون با خریدار آخر رودربایستی دارم نگرانم. ایا واقعا قانون به این صورت است؟ ضمنا قرارداد سازنده با نفر اول است که فروخته به بعدی و بعدی به ما.
شما باید بر اساس مفاد و شروط مندرج در قرارداد دادخواست مناسب
به طرفیت فروشنده و تمام ایادی قبلی اقامه نمایید .
در چه صورتی می توان دعوای الزام به اخذ پایان کار را طرح کرد؟
گواهی پایان کار سندی است که بعد از اتمام عملیات ساخت و ساز و بررسی اینکه، خلافی در ساخت و ساز صورت نگرفته باشد و ساختمان بدهی به شهرداری نداشته باشد،توسط شهرداری صادر می شود
اصولا گرفتن پایان کار با درخواست مالک یا وکیل قانونی او از شهرداری صورت می گیرد مگر در مواردی که ساختمان با قرارداد مشارکت در ساخت، ساخته شده باشد که در این صورت سازنده متعهد به گرفتن پایان کار است
گواهی پایان کار ساختمان مقدمه ای است برای صدور سند صورت مجلس تفکیکی و امکان الزام به تنظیم سند رسمی ملک، به همین دلیل می توان ضمن یک دادخواست هر سه دعوا را طرح نمود
فردی که ملک نوساز بدون پایان کار را خریداری کرده و یا ملکی را خریداری کرده که اعتبار پایان کار آن به پایان رسیده می تواند علیه مالک رسمی ملک و شخصی که طبق قرارداد متعهد به گرفتن پایان کار برای ملک بوده دادخواست الزام به اخذ پایان کار را طرح نماید
سلام و ادب ، به موجب قرارداد مشارکت در ساخت و تنظیم تقسیم نامه، آپارتمانهای ساخته شده در ملک مابین مالک رسمی زمین و سازنده به صورت مساوی تقسیم شده ، و به موجب وکالت کاری اخذ پایانکار بر عهده سازنده محول شده است ، در حال حاضر سند رسمی شش دانگ زمین به نام مالک رسمی زمین است اما ایشان به موجب سند وکالت در فروش امکان انتقال سه دانگ دیگر را به سازنده داده اند،و سازنده نیز به موجب این وکالت در فروش آپارتمانی از سهم خود را انتقال داده اند و بعد از انتقال توسط چند ید به موکل به عنوان خریدار پایانی منتقل شده است ، طرح دعوایی توسط خریدار پایانی ( موکل) علیه ایادی قبلی، سازنده و مالک رسمی زمین صورت گرفت که دادگاه رای بر الزام مالک رسمی به اخذ پایانکار و انتقال سند رسمی به موکل نمود ، و اما دعوا علیه سازنده را رد نمود، با توجه به اینکه اخذ پایانکار بر عهده سازنده است و همچنین آپارتمانی که به موکل (خریدار پایانی) منتقل گردیده از آپارتمانهای سهم سازنده میباشد، به نظر شما رای به صورت صحیح صادر شده ؟ و انتقال سند مستقیما توسط مالک رسمی به موکل ( خریدار پایانی) دارای ایراد قانونی نیست؟ و اینکه دادگاه هیچکدام از خواسته ها را علیه سازنده وارد ندانسته و رد نموده است امری صحیح و خلاف قانون نیست؟ ممنون میشم راهنمایی بفرمایید????
با سلام و وقت بخیر
همکار گرامی ، لطفا تماس بگیرید .
ملکی خریدار کردم به متراژ ۶۰متر. دارای سند منگوله دار در سال ۸۶ میباشد. ایا این ملک پایان کار دارد که سند گرفته شده؟
چون برگی با عنوان پایان کار به من داده نشده از سوی فروشنده
بعداز سند در ۸۶ سه دست با وکالت تفویض به بنده رسیده ایا میتوانم سند تک برگ بگیرم.
ضمنا وکلا زندهاند
سلام بله صدور سند به معنای انجام پایان کار آن است و با همان وکالتنامه میتوانید اقدام به درخواست سند تک برگ نمایید
یک واحدی را خریداری کردم که ابتدا فکر نمیکردم برای ما مشکلی بوجود اورد، در بالکن که از خانه ما راه دارد برای واحد کناری ما سازنده در همه طبقات یک پنجره گذاشته که پنجره قابل باز شدن هست تو سند خانه ما بالکن نوشته شده اما این که همسایه مشرف باشد را من تا به حال جایی ندیده بودم و فکر میکنم که سازنده برای واحدهای شمالی این پنجره را گذاشته تا نور به اتاق آنها بیایید حالا میخواهم بدونم آیا میشود قانونی این پنجره را کور کرد یا کلا چه باید کرد؟
اگر پایان کار و سند تفکیکی اخذ شده، خودتان به شهرداری مراجعه و جویا شوید
سلام وقت بخیر
بنده یه قرار داد مشارکت ساخت با سازنده دارم که طبق قرار داد سازنده باید در موعد مقرر نسبت به اخذ پایان کار اقدام میکرد حال در موعد مقرر نسبت به اخذ پایان کار اقدام ننموده ودر قرار داد وجه التزام تعیین نمودیم
حال می توانیم وجه التزام سه ماه شو مثلا از طریق داد گاه اقدام کنیم بخواهیم
سلام بله امکان مطالبه وجود دارد بعلاوه اینکه میتوانید دادخواست الزام سازنده و به اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را هم اقامه کنید.