صورتمجلس تفکیکی، سندی است که بر اساس آن یک مال غیر منقول به قطعات کوچکتری تفکیک شده و در این شرایط، می توان بر هر قطعه، سند دریافت نمود. و در آن، مشخصات مربوط به بخش های تفکیک شده مال غیر منقول درج شده است.
تفاوت صورتمجلس تفکیکی و افراز
- تفکیک در لغت به معنی (( باز کردن، رها کردن و جدا کردن چیزی از چیز دیگر )) به کار رفته است. در عرف و اصطلاح ثبتی، عبارتست از : (( تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر، مانند تفکیک ساختمان به چند آپارتمان یا تقسیم یک زمین 1000 متر مربعی. )) آنچه که تفکیک را از افراز متمایز می سازد، ضرورت وجود اشاعه در افراز است.
- در تفکیک حالت اشاعه شرط اساسی نیست و ملک غیر مشاع را هم می توان به قطعاتی تفکیک کرد. بر این اساس، تفکیک عبارتست از تقسیم یک ملک به قطعات مساوی یا غیر مساوی، اعم از اینکه مالک ملک، یک نفر باشد یا چند نفر مشاعا مالک آن باشند. چنانچه ملکی دارای مالکین مشاع متعدد باشد، انجام تفکیک مستلزم درخواست همه مالکین مشاع است. در حالی که افراز با تقاضای احد از مالکین مشاع نیز قابل انجام می باشد.
- در حالی که افراز با تقاضای احد از مالکین مشاع نیز قابل انجام می باشد. تفکیک با افراز تفاوت هایی دارد که مهم ترین آن، همان است که گفته شد. تفکیک با تقسیم نیز متفاوت است، زیرا تقسیم اعم از افراز و تفکیک می باشد و بین آنها از حیث منطقی رابطه عموم و خصوص مطلق برقرار است.
تفاوت صورتمجلس تفکیکی و تقسیم
در تقسیم، مشاع بودن مال ضروری است، ولی در تفکیک لازم نیست که حتما ملک ( مال غیرمنقول )، مشاع باشد و شامل ملک غیر مشاع هم می شود. بنابراین، هر گاه مالک ملکی یا مالکین ملک مشاعی، با تراضی و توافق هم، قصد جداسازی و تفکیک قسمت یا قسمت هایی از ملک خود را داشته باشند، باید تقاضای خود را به دفترخانه اسناد رسمی مورد نظر، تسلیم و از آن طریق به اداره ثبت محل، معرفی می شوند که پس از بازدید ملک توسط نماینده و نقشه بردار آن اداره، صورتمجلس تفکیکی حاوی مشخصات و حدود حقوق ارتفاقی مفروزی، تهیه و به امضاء مامورین ثبت ( نماینده ثبت و نقشه بردار ) و مالک یا مالکین مذکور می رسد.
شرایط دریافت صورتمجلس تفکیکی | شرایط صدور صورتمجلس تفکیکی
تفکیک هر ملکی ( اعم از اینکه متعلق به یک نفر باشد یا دارای مالکین مشاع متعدد باشد ) مستلزم شرایط و رعایت مقرراتی است که بدون توجه به آنها امکان انجام تفکیک مقدور و عملی نخواهد بود.
- انجام عملیات مقدماتی ثبت و ختم جریان ثبتی ملک با ثبت آن در دفتر املاک
- تثبیت حدود و حقوق ارتفاقی ملک و عدم اعتراض به تحديد حدود و حقوق ارتفاقی ی انقضای مهلت اعتراض موضوع ماده ۲۰ قانون ثبت
- تعیین تکلیف نهایی اعتراضات ثبتی به عمل آمده در جریان عملیات مقدماتی ثبت از ناحیه دادگاه با صدور حکم قطعی
- موافقت سایر مالکین مشاع برای تفکیک املاک مشاع
- صدور سند مالکیت برای ملک مورد درخواست تفکیک
نکته ای حائز اهمیت اینکه، تا کنون اراضی بسیاری توسط اشخاص حقیقی و حقوقی به صورت غیر قانونی تفکیک و با اسناد عادی واگذار شده است. دارندگان چنین اسنادی خود را مستحق دریافت پروانه ساختمانی و عمران و آبادی زمین می دانند اما شهرداری ها به استناد مواد ۲۲ و ۱۸ قانون ثبت چنین اسنادی را قبول ندارند. کثرت این اسناد و مراجعات زیاد، سبب تسلیم شدن شهرداری ها میگردد و بر این اساس قسمتی از قواعد آمره مربوط به تفکیکی اراضی و شهرسازی که مستقیماً با نظم عمومی ارتباط دارد نادیده گرفته شود،که بایستی از ادامه این روند جلوگیری به عمل آید، و تنها املاکی که دارای اسناد رسمی مالکیت هستند، مشمول تفکیک قرار گیرند تا جلوی سوء استفاده در این زمینه گرفته شود.
مراحل و نحوه دریافت صورتمجلس تفکیکی | صورتمجلس تفکیکی آپارتمان را از کجا بگیرم؟
- نخستین مرحله دریافت صورت مجلس تفکیکی، مراجعه به شهرداری و اخذ گواهی پایان کار ساختمان برای آپارتمانها و یا نقشه تفکیکی برای زمین می باشد .
- در مرحله بعد، نحوه دریافت صورت مجلس تفکیکی، به صورت مراجعه به دفتر اسناد رسمی و ثبت درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی می باشد که این درخواست، به اداره ثبت مربوطه، ارجاع می شود.
- سپس، رئیس اداره ثبت، دستور رسیدگی به توقیف نبودن ملک را صادر نموده و نماینده و نقشه بردار اداره به محل ملک، مراجعه و مندرجات مذکور در گواهی پایان کار یا نقشه تفکیکی را مورد بررسی قرار می دهد .
- در این مرحله، عدم مغایرت نقشه و عدم تجاوز ملک به شوارع، معابر و املاک مجاور، توسط کارشناس، تایید شده و کروکی تمامی قطعات مفروض و قسمت های مشاعی در آپارتمان ها، ترسیم می شود. در نهایت، سند صورت مجلس تفکیکی آپارتمان و یا زمین ، توسط اداره ثبت اسناد و املاک، صادر خواهد شد .
موارد کاربرد صورت مجلس تفکیکی چیست؟
هدف از تفکیک املاک که پس از عملی شدن آن منتهی به تنظیم صورت مجلس تفکیکی می شود عبارتند از:
-
فروش قطعات پس از تفکیک و نحوه آن
در این مورد، رونوشتی از صورت مجلس تفکیکی به دفتر اسناد رسمی مربوطه ارسال می گردد، تا مالک یا مالکین با مراجعه به آن دفتر خانه نسبت به انتقال قطعه یا قطعات مورد نظر اقدام نمایند.
این انتقال توسط سردفتر، در ستون انتقالات سند مالکیت قید و خلاصه معامله نیز، به اداره ثبت محل اعلام می شود تا خریدار با مراجعه به اداره ثبت نسبت به دریافت سند مالکیت ملک مورد ابتیاع اقدام نماید.
با انتقال آخرین قطعه تفکیکی دفترخانه تنظیم کننده سند انتقال عین سند مالکیت را به همراه خلاصه معامله جهت ابطال سند مالکیت و صدور سند مالکیت قطعه مورد انتقال به اداره ثبت محل ارسال می نماید.
-
تنظیم و صدور سند مالکیت شش دانگ برای هر یکی از قطعات تفکیکی
در این فرض، هدف فروش قطعات تفکیکی نیست. بلکه منظور از تفکیک ملک به قطعات کوچکتر اخذ سند مالکیت به صورت شش دانگ برای هر کدام از قطعات بر اساس صورت مجلس تفکیکی، سند مالکیت مجزا صادر می شود، در این صورت نیز موجب ابطال سند مالکیت اولیه خواهد شد.
-
برای تنظیم تقسیم نامه بين مالکین مشاع
در این فرض هدف از تفکیک، تقسیم ملک بین شرکاء ملک مشاع است. در این صورت با ارسال صورت مجلس تفکیکی به دفتر خانه اسناد رسمی، کلیه مالکین مشاعی در آنجا حاضر شده و اقدام به تنظیم تقسیم نامه می نمایند. در سند تقسیم نامه مالکیت هر یک از مالکین از هر قطعه با مساحت و حدود و مشخصات ذکر می شود. پس از تنظیم آن دفتر خانه نسبت به ارسال تقسیم نامه به همراه کلیه اسناد مالکیت مشاعی ابطال و سند مالکیت مفروزی ( تفکیکی ) برای هر یک از مالکین صادر گردد.
البته تا زمانی که صورت مجلس تفکیکی در دفتر املاک اداره ثبت ثبت نگردد یا نسبت به آن سند رسمی تنظیم نشده باشد، می توان بنا به درخواست مالک یا مالکین آن را ابطال و بی اعتبار کرد. همان گونه که اگر ملک تفکیک شده باشد، مالک آن می تواند به نحو اولیه، ملک خود را انتقال دهد یا از تفکیکی صورت گرفته منصرف شود و ملک خود را به نحو دیگری تفکیک نماید. در واقع ملک حالت مشاعی خود را حفظ می کند.
بنابراین، صورت مجلس تفکیکی پس از انجام و پرداخت هزینه های قانونی و صدور آن تا زمانی که نسبت به کاربردهای آن ( انتقال قطعات تفکیکی، تنظیم تقسیم نامه و با صدور سند مالکیت قطعات تفکیک ) اقدام نشده است، حالت مشاعی خود را حفظ کرده و مالک می تواند از عمل بر اساس صورت مجلس تفکیکی مزبور خودداری و اقدام به انتقال مشاعی ملک خود بنماید.
نکته کاربردی :
در دعاوی راجع به رفع تجاوز و قلع ابنيه و مستحدثات غیر مجاور در املاک مجاور هر گاه محرز شود که طرف دعوا یا ادعای قبلی او قصد تجاوز نداشته و در اثر اشتباه در محاسبه ابعاد یا تشخیص موقع طبیعی ملک یا پیاده کردن نقشه ثبتی یا به علل دیگری که ایجاد کننده بنا یا مستحدثات از آن بی اطلاع بوده، تجاوز واقع شده و میزان ضرر مالک هم در مقایسه با خساراتی که از طرح دعوای خلع ید و قلع بنا و مستحدثات، متوجه طرف می شود به نظر دادگاه نسبتاً جزیی باشد، در صورتی که طرف دعوا قیمت اراضی مورد تجاوز را طبق نظر کارشناس منتخب دادگاه تودیع نماید، دادگاه حکم به پرداخت قیمت اراضی و کلیه خسارات وارده و اصلاح اسناد مالکیت طرفين دعوا می دهد. در غیر اینصورت، حکم به خلع ید و قلع بنا و مستحدثات غیر مجاز داده خواهد شد.
مدارک لازم جهت صدور صورتمجلس تفکیکی
در حال حاضر ، سامانه دریافت صورت مجلس تفکیکی، راه اندازی نشده است. به همین منظور، مراحل و نحوه دریافت سند مزبور ، به صورت مراجعه حضوری به اداره ثبت و نیز ، دفاتر اسناد رسمی می باشد. اما متقاضی، جهت اخذ سند صورتمجلس تفکیکی، می بایستی مدارکی را نیز، تهیه و ارائه نماید. که عبارتند از :
- مدارک هویتی متقاضی اعم از شناسنامه و کارت ملی
- گواهی پایان کار ساختمان ( برای آپارتمان ها ) و نقشه تفکیکی ( برای زمین ) می باشد که این امر، ضمن مراجعه به شهرداری ، امکان پذیر است .
- درخواست کتبی مالک جهت صدور صورت مجلس تفکیکی، با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، از جمله دیگر مدارک لازم برای صدور سند صورت مجلس تفکیکی است.
هزینه گرفتن صورتمجلس تفکیکی
- اخذ صورت مجلس تفکیکی، نیازمند آن است که متقاضی، هزینه تفکیک ملک را که از سوی کارشناسان اداره ثبت و بر اساس ارزش روز آن تعیین می شود، پرداخت نموده و گواهی واریز آن را، به اداره ثبت، ارسال نماید. بر این اساس، هزینه گرفتن صورت مجلس تفکیکی، هزینه ای ثابت و مشخص نبوده؛ بلکه به عوامل مختلفی بستگی دارد .
- به طور کلی، در حال حاضر، هزینه گرفتن صورت مجلس تفکیکی، به این صورت محاسبه می شود که به ازای هر متر مربع تفکیک اراضی با کاربری مسکونی 10 درصد و به ازای هر متر مربع تفکیک اراضی با کاربری تجاری و صنعتی100 درصد قیمت منطقه ای روز دارایی، به عنوان هزینه، از متقاضی، اخذ می گردد .
- در ارتباط با هزینه صورت مجلس تفکیکی، باید به این نکته نیز توجه داشت که در حال حاضر، به استناد ماده 101 قانون شهرداری ها، اخذ عوارض تفکیک زمین از سوی شهرداری ها نیز، مورد پیش بینی قرار گرفته است. بر این اساس، علاوه بر هزینه های ذکر شده ، عوارض تفکیک ملک به شهرداری نیز، می بایست پرداخت شود.
ابطال صورتمجلس تفکیکی
به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردید. و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.
بنابراین، چنانچه هر یک از عملیات مقدماتی ثبت، صحيحاً رعایت و اجرا نشده باشد و این عملیات نادرست منتهی به ثبت املاک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت شود، ذی نفع می تواند با تقدیم دادخواست حقوقی به دادگاه صلاحیت دار ( دادگاه محل وقوع مال غیر منقول ثبت شده ) ابطال ثبت و سند مالکیت را تقاضا کند و دادگاه پس از رسیدگی و احراز عدم رعایت دقیق و کامل عملیات مقدماتی ثبت و اثبات صحت دعوای خواهان، حکم مقتضی مبنی بر ابطال عملیات ثبتی و سند مالکیت صادر خواهد شد.
دریافت صورت مجلس تفکیکی المثنی
ثبت درخواست و صدور المثنی صورت مجلس تفکیکی یک فرآیند کاملا حضوری است و در حال حاضر هیچ سامانه ای برای دریافت آنلاین آن وجود ندارد. نسخه جدید تنها توسط اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر می شود و معمولا پس از بررسی مالکیت، تکمیل مدارک و ثبت درخواست رسمی به مالک تحویل یا به دفترخانه ارسال می شود.
شرایط دریافت صورتجلس تفکیکی المثنی چیست؟
برای صدور المثنای صورتمجلس تفکیکی، رعایت دو شرط اصلی ضروری است :
-
احراز مالکیت قانونی متقاضی
تنها مالک، تمامی مالکین ( برای املاک مشاع )، یا نماینده قانونی دارای وکالت معتبر می توانند درخواست دهند.
-
ارائه دلیل موجه برای صدور مجدد
و انتقال. مانند گم شدن، مفقودی، تخریب یا نیاز به نسخه جدید برای انجام امور ثبتی و نقل
مدارک لازم برای درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی المثنی چیست؟
مدارکی که برای دریافت صورت مجلس تفکیکی المثنی نیاز است، عبارت اند از:
- اصل و کپی سند مالکیت
- مدارک هویتی مالک یا نماینده قانونی
- وکالت نامه رسمی ( در صورت اقدام توسط وکیل )
- تعهدنامه مفقودی یا صورتجلسه اعلام فقدان ( در صورت گم شدن )
- رسید هزینه های قانونی و هزینه صدور المثنی
