در قراردادهای مشارکت در ساخت ممکن است سازنده قبل از شروع به ساخت و یا در حین ساخت و ساز فوت کند. در اینجا این سؤال مطرح می شود که با فوت سازنده به عنوان طرف اصلی حقوق و تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت، چه وضعیتی و تکلیف تعهدات ناقص مانده سازنده نسبت به مالکین چه خواهد بود؟ مالکین باید تکمیل بنا یا تعهدات انجام نشده سازنده را چطور و از چه کسی مطالبه کنند؟ با فوت سازنده به عنوان طرف اصلی حقوق ق و تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت با وضعیت پیچیده ای مواجه می شود و باید تکلیف تعهدات ناقص ماندۀ سازنده نسبت به مالکین و یا حتی پیش خریداران را روشن کرد. همینطور سؤال دیگری که مطرح می شود، این است که آیا ورثه سازنده پس از فوت قائم مقام او در حقوق و تعهداتش خواهند بود؟ یا این که به دلیل ویژگیهای خاص قراردادهای مشارکت در ساخت نمی توان مسئولیتی برای ورثه او در نظر گرفت؟ برای این که بدانیم فوت سازنده چه تاثیری بر قرارداد مشارکت در ساخت خواهد داشت، باید ابتدا بررسی هایی بر روی ماهیت قرارداد مشارکت درساخت از حیث لازم یا جایز بودن این عقد داشته باشیم.
بررسی ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت از حیث لازم یا جایز بودن جهت احراز حدود تاثیر فوت سازنده بر قرارداد مشارکت در ساخت
عقود لازم، عقودی هستند که هیچ یک از طرفین معامله، حق فسخ یک جانبه آن را ندارد؛ مگر در شرایطی که خیاراتی در عقد پیش بینی شده باشد و یا طرفین توافق به اقاله کنند. عقد لازم، همان طور که از نام آن پیداست عقدی است که بعد از تشکیل باقی می ماند و جز در موارد محدود که قانون معین کرده است منحل نمی شود و هر یک از طرفین که تعهدی از سوی این عقد پیدا کند، موظف به اجرای آن در برابر طرف دیگر خواهد بود. همچنین با استناد به مواد ۴۹۷ و ۵۲۹ قانون مدنی، عقود لازم، اصولاً با فوت هر یک از طرفین منفسخ نشده و ورثه متوفی قائم مقام او خواهند بود؛ مگر این که شخصیت متوفی علت عمدۀ عقد باشد و به نوعی توافق طرفین بر مباشرت او بوده باشد.
اما عقد جایز عقدی است که هر یک از طرفین این اختیار را دارد، که هرگاه بخواهد قرارداد را فسخ نماید و اگر این عقد جایز جزء عقود اذنی باشد با فوت هریک از طرفین منفسخ خواهد شد. جایز یا لازم بودن عقود معین، موضوعی است که در قانون به آن پرداخته شده است؛ همان طور که خود این عقود و احکام آنها در قانون تعریف شده اند. اما در خصوص عقود نامعین، این موضوع تبیین نشده است. قراردادهای مشارکت در ساخت در زمرۀ هیچ یک از عقود معین قرار نمی گیرند. بنابراین این قراردادها را باید قراردادی مستقل بر مبنای ماده ۱۰ قانون مدنی دانست.
در مرحله بعد این سوال مطرح می شود که عقد نامعینی مانند قرارداد مشارکت در ساخت که حکم و تعریفی در قانون برای آن وجود ندارد، در زمره عقود جایز قرار می گیرد یا عقود لازم؟
اگر مشارکت در ساخت را عقدی جایز بدانیم، با فوت هریک از طرفین قرارداد چه مالک و چه سازنده قرارداد منفسخ می شود و اگر آن را عقدی لازم بدانیم با فوت طرفين منفسخ نخواهد شد.
جایز بودن قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به این موضوع که یک قرارداد مستمر است، که در طول زمان اثر خود را جاری میکند، امری غیر عقلایی و نامطلوب خواهد بود؛ چرا که اگر عقدی مستمر و پیچیده مانند مشارکت در ساخت را جایز تلقی کنیم، هر یک از طرفین به راحتی می توانند در خلال کار آن را فسخ کنند، که این امر راه را برای سوء استفاده های احتمالی از سوی طرفین مالک و سازنده هموار خواهد کرد.
با توجه به این که قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد نامعین است و ذیل ماده ۱۰ قانون مدنی قرار می گیرد و با عنایت به اصل لزوم قراردادها قرارداد مشارکت در ساخت را باید یک عقد لازم بدانیم و مطابق نظریه ای که اکثریت در این رابطه مطرح کرده اند قرارداد مشارکت در ساخت نمیتواند یک عقد جایز محسوب شود؛ در نتیجه همانند سایر عقود لازم امکان بر هم زدن یا فسخ یک طرفه آن بدون تصریح شفاف در قرارداد وجود ندارد و فوت سازنده نیز موجب انفساخ آن نخواهد شد.
بررسی موارد انحلال قرارداد مشارکت با فوت سازنده | فوت سازنده در چه مواردی بر قرارداد مشارکت در ساخت تاثیر خواهد داشت؟
با توجه به لازم بودن قرارداد مشارکت در ساخت باید به این سؤال پاسخ داد، که اگر شخصیت طرف معامله ( سازنده ) علت عمده وقوع عقد باشد، آیا فوت او موجب انحلال قرارداد می شود؟
و همچنین زمانی که سازنده پس از انعقاد قرارداد مشارکت فوت می کند، باید در خصوص دو موضوع حقوق سازنده و تعهدات سازنده تعیین تکلیف شود.
در صورت وقوع شرایطی نظیر فوت، ورشکستگی و یا حجر سازنده، در اکثر موارد اجرای قرارداد متوقف می شود و این توقف، طرف مقابل را متضرر می کند. به همین دلیل ممکن است در قرارداد شرط شود که در صورت فوت یکی از طرفین طرف دیگر بتواند قرارداد را فسخ کند. اگر هر یک از طرفین به استناد این حق فسخ اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت کند، می تواند تأیید فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه کند.
همچنین اگر در قرارداد مشارکت در ساخت قید مباشرت سازنده شده باشد، مستفاد از دو ماده قانون مدنی از جمله ماده ۴۹۷ قانون مدنی که می گوید: عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود، اما اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد به فوت مستأجر باطل می شود.» و همین طور ماده ۵۲۹ قانون مدنی که بیان می دارد: عقد مزارعه به فوت متعاملین یا احد آنها باطل نمی شود؛ مگر این که مباشرت عامل شرط شده باشد، در این صورت به فوت او منفسخ می شود. لذا می توان از طریق وحدت ملاک چنین نتیجه گرفت که با شرط شدن قید مباشرت سازنده، فوت او موجب انفساخ قرارداد مشارکت در ساخت خواهد شد.
در مطلق عقود مزارعه که تصریحی به مباشرت عامل در زراعت نشده باشد با فوت عامل تغییری حاصل نمی شود و ورثه قائم مقام عامل می شوند. اما هرگاه مباشرت عامل در عمل قید شده باشد، مثلاً ممکن است تخصص و تبحر عامل به کشت خاصی مثل زعفران یا چای باعث شده که مزارع راضی به عقد مزارعه با عامل شده، بنابراین با فوت او عقد منفسخ می.شود.
منظور از شرط مباشرت قید مباشرت عامل است و الا هرگاه مباشرت عامل به صورت شرط ضمن عقد مزارعه قرار داده شود، در صورت فوت عامل مزارع می تواند از نظر تخلف شرط عقد مزارعه را فسخ کند و یا از حق شرط صرف نظر نماید، چنان که در خیار تخلف شرط است.
به عبارت دیگر هرگاه در عقد مزارعه مباشرت عامل شرط شده باشد با فوت او عقد منفسخ می گردد. حکم ماده ۵۲۹ قانون مدنی ناظر به موردی است که مباشرت عامل قید تراضی و اجرای مفاد عقد باشد، یعنی در نظر گرفتن هنگام عقد مباشرت عامل علت اصلی عقد باشد و الا در صورتی که مباشرت عامل شرط فرعی باشد با مرگ عامل، عقد منفسخ نمی گردد ولی مزارع حق فسخ پیدا می کند.
ولی اگر قید مباشرت سازنده نشده باشد، دو حالت وجود دارد:
- الف. اگرچه در قرارداد صراحتاً قید مباشرت نشده است، اما برداشت و تفسیر از اوضاع و احوال توافقات این طور باشد که مباشرت سازنده، جزو شروط ضمنی عقد بوده است و توافق طرفین بر مبنای انجام تعهدات توسط خود او بوده است و نه شخص دیگری و شخصیت سازنده علت عمده عقد بوده است که در این حالت هم با فوت سازنده، قرارداد مشارکت منفسخ خواهد شد.
شرط ضمنی به دو شکل قابل تصور است :
1.حالت اول شرط ضمنی بنائی: یعنی شرطی که در عقد به آن تصریح نشده است، اما عقد براساس آن ایجاد شده است. شرط ضمنی بنائی را می توان از اراده مشترک اوضاع و احوال حاکم بر قرارداد، عبارات و سیاق قرارداد و همچنین مذاکرات پیش قراردادی استنباط کرد. یعنی به این تفسیر دست پیدا کنیم که شرط بنائی این بوده است که سازنده مباشرتاً اقدام به اجرای قرارداد کند.
در ماده ۱۱۲۸ قانون مدنی می خوانیم: « هرگاه در یکی از طرفین صفت خاصی شرط شده و بعد از عقد معلوم شود که طرف مذکور فاقد وصف مقصود بوده، برای طرف مقابل شده یا عقد حق فسخ خواهد بود، خواه وصف مذکور در متبانیاً بر آن واقع شده باشد. همچنین در ماده ۱۱۱۳ قانون مدنی هم به شرط بنایی اشاره شده است، در عقد انقطاع زن حق نفقه ندارد، مگر این که شرط شده یا عقد مبنی بر آن جاری شده باشد.
در واقع در این دو ماده قانون گذار شرط ضمنی بنائی را پذیرفته است و بیان کرده که ممکن است، شرطی در عقد باشد که قرارداد براساس آن ایجاد شده باشد.
2.حالت دوم شرط ضمنی عرفی : که ماده ۲۲۰ قانون مدنی به آن اشاره می کند، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می باشند. یعنی طرفین نسبت به تعهداتی که عرفاً و عادتاً بر آن قرارداد حاکم است، ملتزم و متعهد هستند.
بنابراین اگر شرط مباشرت سازنده به صورت شرط ضمنی بنائی و یا شرط ضمنی عرفی از قرارداد استنباط شود و در واقع شخصیت سازنده، علت عمده عقد بوده ،باشد در این دو حالت هم باز قرارداد مشارکت در ساخت با فوت سازنده منفسخ می شود.
- ب. اما اگر صراحتاً ذکر نشده و از طرفی هم استنباطی از شرط ضمنی مباشرت سازنده در قرارداد نشده باشد، باید به این سوال ها پاسخ داده شود که آیا ورثه قائم مقام مورث خود هستند؟ اگر قائم مقام هستند، در حقوق قائم مقام اند یا در تعهدات یا در هر دو؟ قبل از این که در خصوص قائم مقامی ورثه در مورد حقوق و تعهدات سازنده صحبت کنیم، لازم است ابتدا بدانیم سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت دارای چه حقوق و تعهداتی است.
وقتی قرارداد مشارکت در ساخت منعقد می شود یک حق دینی برای مالک یک تعهد برای سازنده ایجاد می شود و همینطور یک حق دینی برای سازنده و یک تعهد برای مالک.
حق عینی سلطه ای است که شخص نسبت به چیزی دارد و می تواند آن را به گونه ای مستقیم و بی واسطه اجرا کند. اما حق دینی حقی است که شخص نسبت به دیگری پیدا می کند و به موجب آن می تواند انجام کاری را از او بخواهد. کسی که دارای حق دینی است، فقط به وسیله مدیون و به طور غیر مستقیم می تواند آن را بر روی اشیاء اعمال کند و راه عملی اجرای حق این است که الزام مدیون را به اجرای تعهد از دادگاه بخواهد.
در خصوص ایجاد حق عینی برای سازنده باید بین عرصه و اعیان تفکیک قائل شویم. با توجه به این که قرارداد مشارکت در ساخت یک عقد معوض است، به میزان انجام تعهدات مالی توسط سازنده حق عینی نسبت به عرصه برای سازنده ایجاد می شود.
یک شخص باید در برابر دیگران مالی را از دست بدهد یا تعهد مالی را به عهده گیرد تا متقابلاً مالی را به چنگ آورد یا دیگران را به نفع خویش متعهد کند و به این وسیله نیازش را برطرف سازد. همۀ این مبادلات در قالب قراردادهایی انجام می شود که در فقه به آنها عقود معاوضی می گویند.
عقود معاوضی را چنین تعریف کرده اند: عقود معوض عقودی هستند که دارای دو رکن هستند. این دو عوض ممکن است هر دو مال یا هر دو تعهد، یا یکی تعهد و دیگری مال باشد.
پس دو ویژگی است که در عقود معاوضی وجود دارد، اول این که میان تعهدات دو طرف تقابل وجود دارد. به این معنا که تعهد هر یک از طرفین در مقابل طرف دیگر است و همان انگیزه اصلی متعهد را از پذیرفتن تعهد خویش تشکیل می دهد. دوم این که موضوع این عقود جنبه مالی دارد، یعنی هر یک از دو طرف به نفع طرف دیگر مالی را از دست می دهد یا تعهدی می کند که موضوع آن مال است. بنابراین عقود معاوضی چنان است که به رایگان تحقق نمی پذیرد، بلکه هر یک از دو طرف در برابر دیگری التزامی را بر عهده می گیرد.
وجود تعهدات متقابل و تقابل میان تعهدها در قرارداد آثاری دارد. در این عقود حق حبس وجود دارد، مقتضای هر معاوضه، مبادله و جابه جایی است. این جابه جایی فقط به صورت اعتباری نیست، بلکه در خارج نیز باید مبادله صورت گیرد تا هدف اصلی از انعقاد عقد تحقق پذیرد.
برای مثال در عقد بیع که شایع ترین مصداق عقد معاوضی است، فروشنده می تواند تا ثمن را دریافت نکرده از تسلیم مبیع خودداری کند و همچنین مشتری نیز چنین حقی دارد، یعنی تا مبیع را تحویل نگرفته می تواند از پرداخت ثمن خودداری کند. این حق گرو گرفتن که در اصطلاح فقه و قانون مدنی به آن حق حبس گفته می شود، در نظر عده ای از فقیهان امامیه از آثار معاوضی بودن عقد است.
بنابراین سازنده به میزانی که تعهد خودش را در خصوص پیشرفت مالی پروژه انجام می دهد به همان نسبت حق عینی نسبت به عرصه برای او ایجاد می شود. مثلاً به میزان مبلغ بلاعوض و یا هزینه ای که سازنده برای دریافت جواز ساخت پرداخت می کند، حق عینی و مالکیت نسبت به عرصه برای سازنده ایجاد می شود. همچنین حق مالکین نیز نسبت به اعیان یک حق دینی است که به میزان پیشرفت فیزیکی پروژه برای مالکین نسبت به اعیان مالکیت ایجاد می شود. به عبارت دیگر ملاک در مالکیت عرصه پیشرفت مالی پروژه و در مالکیت اعیان، پیشرفت فیزیکی پروژه است.
حدود قائم مقامی ورثه سازنده فوت شده در حقوق و تعهدات در قراردادهای مشارکت در ساخت به چه نحوه است؟ | وضعیت حقوق و تعهدات ورثه سازنده فوت شده در قرارداد مشارکت در ساخت
قائم مقامی ورثه در حقوق مورث ( سازنده ) می تواند قابل پذیرش باشد. اما پذیرفتن این قائم مقامی در تعهدات او بسیار سخت است؛ چرا که ورثه برای اجرای تعهدات سازنده نیاز به یک توانایی فنی و تجربی و تخصصی خاصی دارند که معمولاً چنین توانایی ای در بین ورثه وجود ندارد.
اگر چه اجرای تعهدات سازنده، نیازمند تواناییهای فنی و تخصصی است، اما مطابق با آن چیزی که در عرف و رویه وجود دارد، این توانایی و تخصص طوری نیست که بتوان آن را در زمره تعهدات ذاتاً قائم به شخص قرار داد. تعهداتی که قائم به شخص محسوب می شوند مربوط به متخصصان و هنرمندانی است که ذوق و تخصص ویژه ای برای انجام تعهدات خود دارند و جز آنها کسی نمی تواند آن را انجام دهد، بنابراین در این عقود با فوت متعهد به دلیل این که امکان اجرای تعهد به وسیله شخص متعهد، منتفی است، برای طرف مقابل حق فسخ قرارداد را ایجاد می نماید.
اما با توجه به این که تعهدات سازنده ذاتاً قائم به شخص نیست کـه اگـر خود سازنده به هر دلیلی مثل فوت نتوانست انجام دهد، دیگر امکان سپردن آن تعهدات به سازندهٔ دیگری وجود نداشته باشد. منفسخ شدن قرارداد در فرض فوت سازنده منوط به ذکر قید مباشرت در قرارداد یا برداشت توافقات شفاهی مبتنی بر مباشرت سازنده است. بنابراین چنانچه قید مباشرت سازنده از اوضاع و احوال قرارداد احراز نگردد ورثه می توانند خود شخصاً تعهدات مورث را اجرا نمایند و یا با هزینۀ خود شخصی که دارای این توانمندی است را استخدام نموده تا او این تعهدات را انجام دهد.
برای ایفای تعهدات سازنده توسط ورثه در قرارداد مشارکت در ساخت دو حالت وجود دارد:
- اگر ورثه ماترک مورث خود را پذیرفته باشند و تعهدات سازنده کمتر از ماترک باشد، ورثه متعهد به انجام تعهد هستند. بنابراین مالکین می توانند درخواست الزام به ایفای تعهد ورثه را مطرح کنند تا تعهدات سازنده توسط آنها انجام گیرد.
در صورت امتناع ورثه از ایفای تعهدات ، مطابق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و همین طور مواد ۲۲۲ و ۲۳۸ و ۲۳۹ قانون مدنی عمل خواهد شد. یعنی در صورت عدم ایفاء تعهد از سوی ورثه حاکم می تواند به کسی که تعهد به نفع او مالکین شده است، اجازه دهد که خود او عمل را انجام دهد و متخلف را به تأدیه مخارج آن محکوم نماید، همچنین اگر اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیلهٔ شخص دیگری مقدور باشد، شخص ثالث حاکم می تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند و در نهایت اگر اجبار برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
و هرگاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن باشد محکوم له میتواند تحت نظر دادورز ( مأمور اجرا ) آن عمل را به وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به وسیله قسمت اجرا از محکوم علیه مطالبه نماید.
اما اگر تعهدات سازنده بیش از ماترک باشد و ترکه برای ادای تمام دیون کافی نباشد، مطابق آن چیزی که در ماده ۲۴۸ قانون امور حسبی شده است در صورتی که ورثه ترکه را قبول نمایند، هر یک مسئول اداء تمام دیون به نسبت سهم خود خواهند بود؛ مگر این که ثابت کنند دیون متوفی زاید بر ترکه بوده یا ثابت کنند که پس از فوت متوفی ترکه بدون تقصیر آنها تلف شده و باقیمانده ترکه برای پرداخت دیون کافی نیست که در این صورت نسبت به زائد از ترکه مسئولیتی نخواهند بود.
- اگر کل ورثه ماترک را رد کرده باشند، در این حالت، ورثه قطعاً نسبت به تعهدات مورث خود مسئولیتی نخواهند داشت و مطابق ماده ۲۵۴ قانون امور حسبی ترکه در حکم ترکه متوفی بلاوارث است. ولی اگر بعضی از ورثه ماترک را رد و برخی قبول کرده باشند، در این حالت ورثه ای که ماترک را رد کرده اند تعهدی نخواهند داشت. اما در خصوص ورثه ای که ترکه را قبول کرده اند همانند مطلبی که در خصوص قبول ترکه توسط ورثه مطرح کردیم عمل خواهد شد.
در وضعیتی که ترکه برای ایفای دیون و تعهدات سازنده کافی نباشد و وراث هم مسئولیتی نداشته باشند، چه باید کرد؟ تکلیف قرارداد مشارکت در ساخت و تعهدات انجام نشده سازنده چه خواهد بود؟
البته امکان کم بودن ترکه سازنده نسبت به تعهدات او در عمل، بسیار کم است. دلیل آن نیز این است که با انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ممکن است سازنده در شرایطی فوت کند که هنوز اقدام به ساخت نکرده است. در این صورت حق دینی نسبت به ملک دارد و می توان ابتدا ورثه او را الزام به ایفای تعهدات قراردادی کرد و همان روندی که در خصوص الزام به ایفای تعهد وجود دارد. مثل انجام تعهدات توسط خود آنها یا شخص ثالث و … انجام خواهد شد.
اما اگر سازنده اقدام به ساخت کرده و بخشی از ملک را ساخته باشد در این حالت سازنده به نسبت تعهدات انجام داده خود نسبت به ملک، حق عینی پیدا کرده و مالکین می توانند از محل فروش سهم سازنده، نسبت به ساخت باقی مانده ساختمان اقدام کنند.
اما همه این حالات مربوط به زمانی است که سازنده اقدام به پیش فروش واحدها نکرده باشد. در جایی که سازنده قبل از فوت خود واحدها را پیش فروش کند، امکان کم بودن ماترک سازنده نسبت به تعهدات او مطرح خواهد بود.
اگر در قرارداد مشارکت حق پیش فروش واحدها از سازنده سلب شده باشد و او اقدام به پیش فروش کرده باشد، قرارداد پیش فروش غیر نافذ خواهد بود و مالکین می توانند قراردادهای پیش فروش را رد کنند که با رد مالکین این قراردادها بی اثر خواهند شد. در این حالت مالکین می توانند از محل سهم سازنده هزینه انجام تعهدات را تامین کنند.
اما اگر مالکین حق پیش فروش را از سازنده سلب نکرده باشند، امکان رد قرارداد پیش فروش وجود نخواهد داشت و پیش خریداران نیز در زمره صاحبان حق نسبت به ملک قرار می گیرند که شرایط به مراتب پیچیده تر از قبل خواهد شد. در این وضعیت مالکین با دادن اجازه پیش فروش به سازنده، بدون این که رساندن پروژه به مرحلهٔ خاصی را شرط کرده باشند، عملاً به ضرر خود اقدام کرده اند و در این حالت احتمال عدم تأدیه کامل هزینه های ساخت برای مالک و پیش خریدار وجود دارد. در واقع مالکین با سلب نکردن حق پیش فروش خودشان را با ریسک مواجه کرده اند.
بنابراین پس از فوت سازنده و با توجه به اینکه سازنده حق پیش فروش داشته و پیش خریداران نسبت به ملک، حقوقی پیدا کرده اند، دو حالت وجود دارد.
- الف.وقتی سازنده هنوز اقدام به ساخت نکرده باشد، حق پیش خریداران نسبت به سازنده یک حق دینی است که در این حالت تنها می توانند به ورثه سازنده مراجعه نمایند و مطالبه حقوق دینی از وراث تابع احکام ارث خواهد بود.
- ب.ولی اگر سازنده اقدام به ساخت پروژه کرده باشد، به میزان ساخت برای پیش خریداران در بنای ساخته شده حق عینی و نسبت به بنای باقیمانده حق دینی ایجاد می گردد. در این شرایط مالکین نسبت به حق دینی پیش خریداران تعهدی ندارند و ورثه سازنده هستند که در صورت وجود شرایط متعهد هستند، همچنین در خصوص حق عینی که برای پیش خریداران ایجاد شده است. این حق عینی، حق سازنده بوده که به پیش خریداران منتقل شده است و در این حالت مالکیت پیش خریداران به میزان ایفای تعهدات از سوی سازنده است.
حال اگر قبل از فسخ قرارداد مشارکت در ساخت مالک با اجازه دادگاه نسبت به اتمام بنای ساخته شده اقدام نماید، برای مالک نسبت به قسمتهایی که بنا تکمیل گردیده است مالکیتی ایجاد نمی شود و مالکیت واحدهای پیش فروش شده متعلق به پیش خریداران خواهد بود و اگر پیش فروش نشده باشد، متعلق به ورثه سازنده خواهد بود و مالک صرفاً می تواند برای دریافت هزینه های انجام شده به ورثه سازنده رجوع کند. باید توجه داشت که اگر مالک بدون حکم دادگاه و یا بدون کسب اجازه از ورثه سازنده یا پیش خریداران اقدام به تکمیل بنا نماید، امکان رجوع به آنها برای دریافت هزینه های انجام شده را ندارد.
جمع بندی :
با توجه به لازم بودن قرارداد مشارکت در ساخت و همین طور قائم به شخص نبودن آن، امکان فسخ این قرارداد به جهت فوت سازنده وجود نخواهد داشت، مگر این که شرط مباشرت سازنده به صورت صریح یا ضمنی در قرارداد وجود داشته باشد که می تواند موجبات فسخ قرارداد را پس از فوت او فراهم آورد.
اما در شرایطی که امکان فسخ قرارداد مشارکت به هر دلیلی وجود نداشته باشد، ورثه سازنده قائم مقام او در حقوق و تعهداتش نسبت به مالکین هستند، که البته این موضوع منوط به پذیرفتن یا نپذیرفتن ترکه توسط وراث است. اگر وراث ترکه را نپذیرند، تعهدی نیز به انجام تعهدات سازنده ندارند و اگر آن را بپذیرند، به میزان ماترک مسئول انجام تعهدات مورث خود هستند و بیش از آن مسئولیتی نخواهند داشت.
در این حالت فرض پیش فروش و یا عدم پیش فروش واحدها و همین طور اجازه یا عدم اجازه سازنده نسبت به پیش فروش مطرح می شود. اگر سازنده قبل از فوت خود، اقدام به پیش فروش واحدها نکرده باشد، عملاً احتمال کمتر بودن ماترک نسبت به تعهدات کم خواهد بود؛ چرا که امکان جبران آن از محل حق دینی یا عینی سازنده نسبت به پروژه وجود خواهد داشت. اما اگر اقدام به پیش فروش کرده باشد، در فرض نداشتن اجازه پیش فروش از سمت مالکین، امکان رد این پیش فروش وجود دارد و در فرض داشتن اجازه پیش فروش اگر پیش خریداران حق دینی داشته باشند، برای مطالبه آن می توانند به وراث مراجعه کرده و اگر حق عینی داشته باشند، مسئولیتی نیز متوجه مالکین نخواهد بود و نهایتاً پیش خریداران در ملک ساخته شده با سایر مالکین مالکیت مشاعی خواهند داشت.
صورتجلسه نشست قضایی با موضوع فوت سازنده پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
تاریخ برگزاری: 1400/12/03
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران
موضوع :
فوت سازنده پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت
پرسش:
قرارداد مشارکت در ساخت، فی مابین مالکین و سازنده منعقد گردیده است. بعد از انعقاد قرارداد و عملیات تخریب پلاکهای ثبتی، سازنده فوت می نماید. با فوت سازنده، عملیات ساخت بلاتکلیف مانده است و تعدادی از واحدهای ساخته نشده را نیز سازنده پیش فروش کرده است درحالی که اساساً ساخت انجام نشده است. تکلیف قرارداد مشارکت در ساخت منعقده و همچنین قراردادهای پیش فروش سازنده از حیث ابطال یا فسخ چه حکمی دارد؟ آیا قابلیت ابطال و فسخ دارد؟
نظر هیات عالی
در صورتی که شخصیت سازنده متوفی از حیث تخصص و تجربه، مهارت در اجرای پروژه موضوع قرارداد مشارکت در ساخت با مالکین علت انعقاد قرارداد نباشد، مالکین باید به طرفیت وراث سازنده به منظور الزام به انجام تعهد قراردادی مبنی بر تکمیل ساختمان اقدام به طرح دعوا نمایند؛ در غیر این صورت مالکین حق فسخ دارند؛ در فرضی که حکم به اعلام فسخ قرارداد مشارکت در ساخت صادر شده باشد، با استناد به آن، قراردادهای پیش فروش نسبت به واحدهای ساخته نشده قابلیت ابطال دارند؛ در هر حال نظریه اکثریت مورد تایید هیات عالی است.
نظر اکثریت
مساله دارای صوری است؛ صورت اول: اگر در قرارداد مشارکت در ساخت مباشرت سازنده شرط شده باشد با فوت سازنده، مالکین حق فسخ قرارداد را خواهند داشت و پس از فسخ نمودن قرارداد، تایید فسخ قرارداد را از دادگاه مطالبه می نمایند که این رای، اعلامی خواهد بود.
صورت دوم: اگر در قرارداد شرط مباشرت نشده باشد با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت بین مالکین و سازنده عقد لازم بوده و با فوت احد طرفین، قرارداد کماکان به قوت خود باقی می باشد، باید مالکین به طرفیت وراث سازنده دادخواست الزام به انجام تعهد بدهند یا اینکه در نهایت به سازنده ای بدهند تا ساختمان را تکمیل و هزینه را از وراث تا آن میزان که قبول ترکه کرده اند، پرداخت نمایند و حق پیش‌خریداران نیز محفوظ بماند.
در صورت اخیر حاضرین دو گروه شدند: اکثریت نظر بر این داشتند که در این نوع قراردادها عرف بر این امر استوار است که مباشرت سازنده و شخصیت سازنده نقشی در انعقاد قرارداد ندارد، ولی استثنائاً به طریقی در پرونده اگر شخصیت سازنده علت انعقاد قرارداد مالکین با سازنده بود مالکین حق فسخ پیدا می کنند.
نظر ابرازی
متعارف در این نوع قراردادها این است که مالکین، شخصیت سازنده را در انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت در نظر می‌گیرند؛ لذا بر اساس ماده 225 قانون مدنی این امر عرفی مانند شرط مذکور در قرارداد خواهد بود و بر اساس ماده 268 قانون مدنی که مقرر می دارد: « انجام فعلی در صورتی که مباشرت شخص متعهد شرط شده باشد به وسیله دیگری ممکن نیست، مگر با رضایت متعهدله ». لذا مالکین در صورت فوت سازنده با توجه به مطالب مذکور مثل صورت اول که مباشرت شرط شده است، حق فسخ خواهند داشت.
