بعد از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت و پیش فروش واحدها، مالک و سازنده ممکن است، توافقات جدیدی نمایند. مثلاً ممکن است، زمان بندی اجرا تغییراتی کند؛ یا ممکن است، مشخصات فنی و اجرایی پروژه تغییراتی داشته باشد یا حتی ممکن است، بین مالک و سازنده توافق شود که قرارداد مشارکت را اقاله کنند. بحثی که وجود دارد، این است که این توافقات قرارداد مشارکت چه تاثیری بر حقوق و تعهدات پیش خریدار دارد؟ برای رسیدن به پاسخ مسئله، ابتدا باید ببینیم رابطه قرارداد مشارکت با قرارداد پیش فروش چیست؟ آیا قرارداد پیش فروش یک عقد کاملاً مستقل از قرارداد مشارکت است یا اینکه یک عقد تبعی است؟
همچنین قراردادها عموماً تحت تأثیر اصولی هستند، که یکی از آنها، اصل نسبی بودن قراردادها است. به موجب این اصل، قراردادها تنها نسبت به طرفين عقد و قائم مقام قانونی آنان نافذ است. قراردادها اصولاً برای اشخاص ثالث، حق و تعهدی ایجاد نمی کنند، حال باید دید که دایره و قلمرو اصل نسبی بودن تا کجاست؟ و با توجه به اصل نسبی بودن قراردادها آیا توافقات طرفین قرارداد مشارکت می تواند بر قرارداد پیش فروش تاثیری بگذارد؟ اگر بین مالک و سازنده توافقاتی صورت بگیرد، در نتیجه آن توافقات حالات مختلفی متصور خواهد بود که با توجه به فروض مختلفی که پیش می آید، قطعاً هر قسم از این فروض، پاسخ های متفاوتی خواهد داشت و با یک پاسخ واحد مواجه نیستیم. که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.
انواع توافقات جدید مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت و حدود تاثیر آنها بر قرارداد پیش فروش
توافقات مالک و سازنده در قرارداد مشارکت را می توانیم به دو دسته کلی تقسیم کنیم:
- توافقاتی که تأثیری بر حقوق و تعهدات پیش خریداران ندارد، که علی القاعده ایــن توافقات معتبر و نافذ است.
- توافقاتی که بر حقوق و تعهدات پیش خریدار تأثیر گذار است. توافقات تأثیر گذار هم به دو قسم تقسیم می شود:
- الف.توافقاتی که نسبت به تعهدات پیش خریدار تاثیرگذار باشد. که خود به دو بخش تقسیم می شود: 1. توافقاتی که بر تعهدات پیش خریدار می افزاید که بر طبق اصل نسبی بودن معتبر نیست.2. توافقاتی که از تعهدات پیش خریدار می کاهد که به این قسم ایرادی وارد نیست.
- ب. توافقاتی که ممکن است، نسبت به حقوق پیش خریدار تاثیرگذار باشد که به دو بخش تقسیم می شود: 1. توافقاتی که بر حقوق پیش خریدار می افزاید، که چون ماهیتاً همان تعهد به نفع شخص ثالث است، از نظر حقوقی امری پذیرفته شده است. 2. توافقاتی که از حقوق پیش خریدار می کاهد، که از منظر حقوقی این مورد، محل اشکال است و نیاز به بررسی بیشتر دارد، که آیا اساساً مالک و سازنده مجاز هستند که چنین توافقاتی داشته باشند یا خیر؟
برای پاسخ به این مسئله ابتدا باید به این سؤال بپردازیم، که آیا قرارداد پیش فروش یک عقد کاملاً مستقل از قرارداد مشارکت است یا اینکه یک عقد تبعی است؟ گاهی یک سلسله قراردادها میان افراد مختلف منعقد می شود و زنجیره ای از قراردادهای به یکدیگر پیوند خورده به وجود می آید، انعقاد قراردادهایی که به یکدیگر ارتباط پیدا می کنند، روابط بین متعاقدین را پیچیده می کند.
توضیح اینکه، عقد تبعی، عقدی است که به طور مستقل ایجاد نمی شود و به تبعیت از عقد یا تعهد اولیه شکل می گیرد. اگر طرفین با یکدیگر قراردادی را منعقد کنند و پس از این قرارداد اولیه قرارداد دیگری را به تبعیت از آن امضا کنند، قرارداد دوم به عنوان قرارداد تبعی شناخته می شود.
در قرارداد پیش فروش آپارتمان در واقع فروشنده با انعقاد قرارداد، قسمتی از عرصه را به اندازۀ سهم خریدار به او منتقل می نماید به علاوه، فروشنده متعهد به احداث بنا و تحویل آپارتمان بر اساس مفاد قرارداد پیش فروش است. سازنده همین تعهد به ساخت را در قرارداد مشارکت در مقابل مالک دارد و براساس قرارداد مشارکت و حق و تکلیفی که ذیل قرارداد مشارکت برای وی ایجاد شده است و به تبع قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به انعقاد قرارداد پیش فروش کرده است. در واقع قرارداد مشارکت در ساخت، قرارداد پایۀ قرارداد پیش فروش محسوب میشود و قرارداد پیش فروش تابعی از قرارداد مشارکت در ساخت است. به عبارت دیگر، قرارداد مشارکت در ساخت قراردادی اصلی و قرارداد پیش فروش قراردادی فرعی است.
قرارداد مشارکت در ساخت و قرارداد پیش فروش ساختمان از مصادیق عقود زنجیره ای هستند. چرا که قرارداد پیش فروشی که بین سازنده و پیش خریدار منعقد می شود، بر مبنای قرارداد مشارکتی است که بین سازنده و مالک ملک منعقد شده است.
ماده ۲۳۱ قانون مدنی که اصل بر نسبی بودن اثر قراردادها ،اشاره نموده است. به صراحت اعلام می دارد، که معاملات و عقود فقط درباره طرفین و قائم مقام قانونی آنها نافذ بوده و جز در موارد استثنائی به اشخاص ثالث سرایت نمی کند. منظور از شخص ثالث، شخصی غیر از طرفین و قائم مقام قانونی آنهاست. اعمال حقوقی نسبت به شخص ثالث که اراده او یا نماینده اش در انعقاد قرارداد دخالتی نداشته است اثری ندارد و آثار الزام آور عقد بر او تحمیل نمی گردد. پیش خریدار نه یکی از طرفین قرارداد مشارکت است و نه قائم مقام قانونی آنها، لذا آثار توافقات مالک و سازنده در عقد مشارکت به پیش خریدار تسری پیدا نمی کند. اصل مذکور استثنائی تعهد به نفع شخص ثالث دارد که به طرفین قرارداد امکان می دهد در ضمن قرارداد خود، تعهدی به نفع شخص ثالث به وجود بیاورند.
به طور کلی در قرارداد نمی توان توافقی انجام داد که به زیان شخص ثالث باشد. به همین دلیل و با توجه به اینکه به موجب قرارداد پیش فروش برای پیش خریدار حقوقی ایجاد شده است، طرفین قرارداد مشارکت در ساخت نمی توانند بین خود توافقاتی انجام دهند که به ضرر پیش خریدار باشد.
البته در اینجا دو حالت مفروض است :
- سازنده در قرارداد مشارکت اجازه پیش فروش نداشته که در این حالت قرارداد پیش فروش غیر نافذ است و با رد مالک قرارداد باطل خواهد بود. و می توان باطل کردن معامله در قالب خواسته ی ابطال معامله فضولی برای مالک وجود دارد.
- سازنده طبق قرارداد مشارکت اجازه پیش فروش داشته است. در این حالت قرارداد پیش فروش به صورت صحیح منعقد شده است و برای پیش خریدار حقی نسبت به ملک ایجاد شده است و به عبارتی پیش خریدار مالک مشاعی ملک محسوب می شود و نباید بدون اجازه او تغییری در نقشه ها و یا زمان بندی اجرا ایجاد شود که باعث ورود ضرر به پیش خریدار شود، زیرا پیش خریدار نسبت به عرصه و اعیان ملک مذکور، ذی نفع است.
اگر سازنده نسبت به پیش فروش ملک اقدام و متعاقبا نسبت به انجام توافقات جدیدی با مالک در خصوص مدت اجرای پروژه یا مشخصات فنی و اجرایی اقدام نمایند؟ مسئول جبران خسارت وارده به پیش خریدار کیست؟
سازنده باید به همه تعهداتی که در مورد زمان تحویل ملک به پیش خریدار داده است، عمل کند و توافق بعدی با مالک در مورد پیش خریدار موثر نیست و تاخیرات سازنده را مجاز نمی کند. همین طور مشخصات فنی و اجرایی پروژه نیز باید بر مبنای همان تعهداتی که در قرارداد پیش فروش داده شده به عمل آید و سازنده حق ندارد، که برخلاف آن با مالک توافق کند و اگر چنین کرد، مسئول کلیه خسارات پیش خریدار خواهد بود. و امکان مطالبه خسارت وفق قرارداد یا عمومات قانون مدنی وجود دارد.
آیا امکان انجام توافق جدید مبنی بر اقاله قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک و سازنده پس از پیش فروش واحد وجود دارد؟
اقاله قرارداد مشارکت در ساخت بعد از پیش فروش توسط هر یک از طرفین مشارکت به فرض هم که بین خود طرفین نافذ باشد، در مقابل پیش خریدار قابل استناد نیست. همان گونه که در عقد ضمان، اقاله بین ضامن و مضمون له تاثیری در برگشت دین به ذمه مضمون عنه ندارد. چرا که اقاله یک توافق دوطرفه است، که با توجه به اصل نسبی بودن، مستند به ماده ۲۳۱ قانون مدنی آثار آن محدود به طرفین است و اثری در حقوق اشخاص ثالث ندارد، بنابراین طبق اصل نسبی بودن قراردادها و عقود و همچنین قاعده حق مكتسبه، اقاله قرارداد مشارکت در ساخت، نباید اثر یا خللی در قرارداد دوم قرارداد پیش فروش ایجاد نماید.
بر مبنای قرارداد پیش فروش و تعهداتی که سازنده به عهده گرفته پیش خریدار می تواند از طریق دادگاه سازنده را ملزم به انجام تعهدات کند، ولی چون سازنده از پروژه خلع ید شده و امکان الزام وی وجود ندارد، لذا پیش خریدار می تواند خودش و یا از طریق ثالث، عملیات ساخت را انجام دهد و هزینه آن را از سازنده مطالبه کند و اگر چنین کاری نیز مقدور نبود پیش خریدار می تواند قرارداد پیش فروش را فسخ کند، هرچند که به علتِ وجود تورم و افزایش قیمت ملک، فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، به نفع پیش خریدار نخواهد بود و از این بابت متحمل ضرر خواهد شد و با توجه به افزایش قیمت املاک می بایست نسبت به سوء نیت احتمالی پیش فروشنده و تبانی با شریک، علیه پیش خریدار تامل کرد.
زیرا ممکن است، آنها عامدانه قرارداد مشارکت را اقاله کرده باشند تا سود بیشتری از فروش واحدها به دست آورند. بنابراین اگر با فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و یا اقاله آن، امکان تسلیم مبیع در بستر قرارداد مشارکت در ساخت، به مثابه قرارداد مادر و پایه قراردادهای پیش فروش منتفی شود سازنده ملزم به جبران خواهد بود.
