اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش در قرارداد | چگونه نسبت به باطل نمودن معامله به جهت سلب حق فروش برای شریک یا پیمانکار اقدام نمود؟ 

اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش در قرارداد، ناظر به وضعیتی است که غالبا در متن قراردادهای مشارکت در ساخت انجام می شود که به موجب شرطی که در قرارداد گنجانده می شود، شریک یا پیمانکار تا زمان مشخص یا ایفای تعهدات قراردادی خاصی از حق فروش خود محروم می گردد. لکن متعهد با عدول از این توافق، نسبت به واگذاری سهم خود به غیر اقدام می نماید. در این فرض، امکان باطل کردن معامله از سوی طرف دیگر قرارداد وجود دارد، که با صدور حکم، مال مجددا به مالکیت انتقال دهنده باز می گردد.

مبنای طرح دعوای اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش در قرارداد

معامله‌ ای که توسط مالک یا شرکا منعقد شود، به جهت فقدان اذن غیرنافذ و فضولی است و نفوذ آن منوط به اجازه طرف دیگر قرارداد خواهد بود. در صورت عدم اجازه، معامله از ابتدا باطل تلقی می‌ شود. نتیجتا جهت بطلان قرارداد، رد معامله از سوی طرف دیگر قرارداد با استناد به شرط قراردادی است. 

شرایط طرح دعوای اعلام بطلان معامله به جهت سلب شدن حق فروش در قرارداد

• فقدان اختیار معامله‌کننده

اثبات سلب حق واگذاری از سوی طرف دیگر قرارداد است، چرا که اصل تسلیط امکان انجام اعمال حقوقی را به مالک اعطاء می نماید و اثبات خلاف آن با مدعی است.

• عدم تنفیذ مالک یا شریک 

اگر مالک یا شریک پس از اطلاع از معامله، آن را رد کند یا سکوت او به‌گونه‌ ای نباشد که حمل بر اجازه شود، معامله از ابتدا باطل است.

نکته حائز اهمیت اینکه، اگر شرط سلب حق فروش به‌گونه ‌ای باشد که حذف آن ماهیت قرارداد را تغییر دهد، عقد به‌ طور کامل باطل اعلام می‌ شود. اما اگر شرط قابل تفکیک باشد، اصل بر بطلان شرط و بقای عقد است؛ البته در معاملات فضولی، رد مالک، عقد را از اساس بی‌ اثر می‌کند.

نحوه طرح دعوای اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش در قرارداد | عناوین خواسته در دعوای ابطال معامله به جهت سلب حق فروش چیست؟ 

ذی نفع جهت طرح این دعوا ضمن مراجعه به دفاتر خدمات قضایی یا اعطای وکالت به وکلای دادگستری، می بایست نسبت به طرح خواسته های شایع ذیل اقدام نماید، البته با توجه به شرایط هر پرونده ممکن است، درج خواسته های دیگری هم حسب مورد ضرورت یابد، که بهره مندی از خدمات وکیل متخصص امر را غیرقابل اجتناب می نماید: 

1. اعلام بطلان معامله موضوع قرارداد شماره ….. به تاریخ ….. به جهت فضولی بودن اقدام طرف دعوا، به دلیل سلب حق فروش با ذکر مستند ادعا 
2. طرح خواسته ابطال قرارداد عادی یا ابطال سند رسمی تنظیم شده با ذکر شماره … و تاریخ تنظیم آن.
3. بعضا محاکم با فرض تنظیم سند مالکیت تک برگی درج خواسته ابطال سند مالکیت را هم ضروری می دانند.
4. اعلام بطلان معاملات و ابطال اسناد قراردادهای موخر تنظیمی. 
5. مطالبه وجه التزام قراردادی با شرط پیش بینی در قرارداد. 
6. مطالبه کلیه خسارات دادرسی 

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش در قرارداد

به موجب مواد 11 و 12 قانون آیین دادرسی مدنی، در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل آپارتمان، زمین دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت محلی و ذاتی جهت رسیدگی به دعوا را دارد. اما در خصوص اموال منقول از قبیل خودرو، دعوا باید در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح شود.

نحوه اجرای حکم اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش در قرارداد 

حکم دادگاه در خصوص خواسته های اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش و اسناد تنظیم شده اعلامی است. و ضرورتی جهت صدور اجراییه و تشکیل پرونده اجرایی نیست و در فرض تنظیم سند رسمی و صدور سند مالکیت، دادگاه بدوی با طرح درخواست محکوم له و با تنظیم دستوری خطاب به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه یا سازمان متولی امر دستور ابطال اسناد تنظیمی را صادر می نماید. 

اما در خصوص سایر خواسته ها از قبیل مطالبه خسارات دادرسی و حق الوکاله و وجه التزام قراردادی، می بایست اجرائیه صادر و با تشکیل پرونده اجرایی نسبت به انجام عملیات اجرا اقدام شود.

آثار اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش | ضمانت اجرای سلب حق فروش و صدور حکم بر بطلان نقل و انتقال چیست؟ 

1. بی اعتباری قرارداد از تاریخ تنظیم آن و نه تاریخ حکم دادگاه.
2. شریک یا مالک به وضعیت قبل از معامله باز می گردد. ( بازگشت مجدد مال به مالکیت مالک سابق ) 
3. کان لم یکن آثار قراردادهای متعاقب تنظیمی 
4. باطل شدن اسناد تنظیم شده 
5. امکان مطالبه ثمن پرداخت شده و غرامات آن به نرخ روز موضوع معامله از سوی خریدار علیه انتقال دهنده 
6. امکان مطالبه وجه التزام قراردادی از سوی خریدار از فروشنده 
7. امکان مطالبه هزینه های انجام شده نسبت به تغییر وضعیت مال خریداری شده از سوی خریدار 
8. امکان توقیف مال مذکور جهت وصول مطالبات ادعایی از سوی طرف دعوا یا سایر اشخاص 

صورتجلسه نشست قضایی در خصوص سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت تا زمان معین

تاریخ برگزاری: 1398/04/24
برگزار شده توسط: استان البرز/ شهر ماهدشت

موضوع:

ضمانت اجرای سلب حق فروش در قراردادهای مشارکت در ساخت تا زمان معین در قراردادها

پرسش:

ضمانت اجرای سلب حق تا زمان معین در قراردادها (بدین توضیح که سازنده در قرارداد مشارکت پس از تقسیم واحد ها حق فروش واحدهای سهمی خود را تا مدت معینی از خود سلب لیکن برخلاف این سلب حق اقدام به فروش واحد سهمی خود بنماید) چیست؟ و وضعیت معامله نسبت به خریدار و مالک قرارداد مشارکت چگونه است؟

نظر هیات عالی

در فرض سوال، اولاً: سلب حق جزئی صحیح است و در صورت تخلف مشروط‌ علیه از شرط سلب حق فروش یا تقسیم سهمی شریک از ساختمان برای مدت معین، برای مشروط له حق فسخ ایجاد می‌کند.
ثانیاً: مطابق ماده 454 قانون مدنی، اگر قرارداد فسخ شود و عدم تصرفات ناقله در عین یا منفعت بر خریدار شرط شده باشد، قرارداد دوم باطل است.

نظر اکثریت

با توجه به ماده 149 آیین نامه اجرایی اسناد لازم الاجرا و ماده 454 قانون مدنی (به نظر می‌ رسد حکم کلی را بیان می‌کنند و مورد خاص را بیان نمی‌کند، لذا به موضوع مانحن فیه نیز تسری می ‌یابد) به نظر می ‌رسد، با وجود شرط عدم انتقال، در مدت معین شده مشروط علیه اهلیت لازم جهت انتقال مال را ندارد، زیرا قبلا این حق را از خود سلب نموده است و شرایط اساسی معامله وجود ندارد. لکن مانند عقد فضولی در صورت تنفیذ مشروط له معامله نافذ خواهد شد و در صورت عدم تنفیذ معامله باطل است.

نظر اقلیت

با توجه به اینکه شرط سلب حق یک شرط صحیح است و باطل نمی‌ باشد، با وجود تخلف مشروط علیه از این شرط حق فسخ برای مشروط له به وجود می‌آید. اهلیت مشروط علیه از بین نرفته و اساساً اهلیت چیزی نیست که بتوان آن را از بین برد. اهلیت یا وجود دارد یا ندارد. لذا با توجه به وجود اهلیت و مالکیت، شرایط اساسی معامله وجود دارد و معامله دوم صحیح است و فقط برای مشروط له حق فسخ وجود خواهد داشت.