اگر مالک پس از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت اقدام به انتقال مالکیت ملک به شخص ثالث نماید، دو فرض قابل بررسی است: ۱. سازنده فقط از حقوق دینی برخوردار باشد؛ ۲. سازنده علاوه بر حقوق دینی، دارای حق عینی نیز باشد. چنانچه سازنده دارای حق عینی نسبت به ملک باشد، شریک مشاعی مالک در عرصه ملک است و انتقال مالکیت توسط مالک به شخص ثالث مصداق جرم فروش مال غیر خواهد بود. اما اگر سازنده صرفاً از حقوق دینی برخوردار باشد، انتقال مالکیت به شخص ثالث، تعهدات قراردادی مالک را نسبت به سازنده از بین نمی برد؛ در این صورت سازنده می تواند از حقوق دینی خود جهت مطالبه یا اقامه دعوی علیه مالک استفاده کند و برای احقاق حق خویش برخوردار باشد، این پرسش مطرح می شود که در صورت انتقال مالکیت ملک، تکلیف حقوق دینی سازنده و تعهدات مالک در برابر وی چه خواهد شد؟ که در ادامه به آنها خواهیم پرداخت.
در صورت انتقال مالکیت ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک، تکلیف حقوق سازنده و تعهدات مالک در برابر وی چه خواهد شد؟ – حدود مسئولیت مالک جدید در صورت انتقال مالکیت ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت به چه صورت است؟
طبق اصل نسبی بودن قراردادها، تعهدات ناشی از یک قرارداد فقط برای طرفین آن قرارداد اثرگذار است. براساس این اصل، اثر قراردادها محدود به طرفین آن بوده و تعهدات ناشی از آن به اشخاص ثالث قابل تسری نیست.
از این رو، با توجه به اینکه قرارداد مشارکت در ساخت بین سازنده و مالک سابق منعقد شده است، باید بررسی شود که آیا تعهدات مالک نسبت به سازنده به خریدار ( مالک جدید ) منتقل می شود یا خیر؟ در واقع مسئله ای که در اینجا مطرح می شود، این است که آیا مالک جدید در مقام قائم مقام مالک قبلی محسوب می شود یا خیر؟
در صورت پذیرش قائم مقام بودن مالک جدید، وی ملزم به اجرای تعهدات ناشی از قرارداد مشارکت خواهد بود و حقوق و تکالیف مالک سابق به او منتقل می شود؛ اما در صورت رد قائم مقامی مالک جدید، انتقال تعهدات به مالک جدید جای تردید دارد و تعهدات مالک سابق ممکن است به مالک جدید تسری پیدا نکند.
مطابق مادهٔ ۲۳۱ قانون مدنی، معاملات و عقود فقط دربارهٔ طرفین معامله و قائم مقام قانونی آنها مؤثر است. قائم مقام طرف عقد، کسی است که به طور مستقیم یا به وسیلهٔ نمایندهٔ خود در تراضی شرکت نداشته، ولی در نتیجهٔ انتقال تمام یا بخشی از دارایی یکی از دو طرف به او، جانشین طرف قرارداد شده است.
قائم مقامی دو نوع است: ۱. قائم مقام عام : وارثان شخص قائم مقام عام محسوب می شوند؛ ۲. قائم مقام خاص: وی جانشین طرف اصلی عقد یا همان انتقال دهنده در اجرای تعهدات است. منتقل الیه قراردادی ( خریدار یا انتقال گیرنده ) قائم مقام خاص محسوب می شود. بر این اساس، همچنین باید مشخص شود که آیا مالک جدید صرفاً حقوق مالکانه ملک را به دست آورده است یا تعهدات قراردادی مالک قبلی نیز بر عهده وی قرار می گیرد؟
برای پاسخ به مسئله مطروحه، لازم است مطالبات احتمالی سازنده علیه مالک به دو دسته تفکیک شود:
-
مطالبات عینی ( حقوق دینی عینی ):
این دسته از مطالبات به حقوقی اشاره دارد که مستقیماً با عین مال مرتبط است.
مطالبات عینی یا حقوق دینی عینی شامل خواسته ها و دعاوی ای است که به طور خاص به عین ملک مرتبط هستند و سازنده می تواند آن ها را حتی در صورت انتقال مالکیت به مالک جدید مطالبه نماید. نمونه هایی از این دعاوی عبارت اند از: الزام به اعطای وکالت کاری، الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ، الزام به اخذ پایان کار و الزام به انتقال رسمی سند مالکیت.
این دسته از مطالبات به عنوان حقوق دینی عینی باقی می ماند و سازنده می تواند پس از انتقال مالکیت به خریدار نیز آن ها را مطالبه کند. و تعهدات مالک سابق با انتقال مالکیت به مالک جدید از بین نمی رود و مالک جدید، به عنوان قائم مقام مالک قبلی، ملزم به ایفای این تعهدات است، حتی اگر قرارداد مشارکت را شخصاً امضا نکرده باشد.
-
مطالبات شخصی (حقوق دینی شخصی ):
این دسته شامل حقوقی است که ارتباط مستقیمی با عین مال ندارد.
مطالبات شخصی ( حقوق دِینی یا شخصی ) شامل دعاوی و حقوقی است که با عین ملک مرتبط نیستند، بلکه ناشی از تعهدات قراردادی مالک سابق در قبال سازنده اند. نمونه هایی از این دعاوی عبارت اند از مطالبه وجه التزام قراردادی و مطالبه خسارت ناشی از تأخیر یا تخلف مالک.
در این موارد، انتقال مالکیت به مالک جدید تأثیری بر انتقال این حقوق ندارد و سازنده نمی تواند این مطالبات را از مالک جدید مطالبه نماید. در این وضعیت، سازنده باید برای مطالبه این حقوق علیه مالک قبلی اقدام کند.
حقوق دینی شخصی سازنده، ناشی از تعهدات قراردادی مالک است و این حقوق ذاتاً به طرفین قرارداد محدود می شود. بنابراین، اگر مالک جدید به عنوان شخص ثالث وارد شود، اصل نسبی بودن قراردادها مانع از آن می شود که سازنده حقوق دینی شخصی خود را مستقیماً از مالک جدید مطالبه کند. در این حالت، سازنده باید برای مطالبهٔ حقوق دینی شخصی خود، مانند وجه التزام یا خسارات ناشی از تأخیر یا عدم انجام تعهدات را باید علیه مالک قبلی اقدام کند و مالک جدید تعهدی به اجرای این حقوق ندارد.
بنابراین، قائم مقام خاص انتقال گیرنده در ارتباط با حقوق و تعهدات مال معینی که به او انتقال یافته است، قائم مقام خاص انتقال دهنده به شمار می آید؛ ولی نسبت به خسارت هایی که انتقال دهنده وارد کرده است، مسئول نیست. به عبارت دیگر، هر چند اصل بر نسبی بودن قراردادهاست، اما اگر تعهدات موضوع قرارداد به گونه ای باشد، که به مالکیت ملک یا حقوق دینی عینی مرتبط شود، این اصل نمی تواند مانع از اجرای حقوق دینی عینی سازنده گردد.
در صورتی که مالک جدید قائم مقام مالک قبلی شناخته شود، به طور قانونی ملزم به ایفای تعهدات مالک قبلی خواهد بود. همچنین، در صورتی که سازنده دارای حقوق دینی عینی باشد، انتقال مالکیت ملک به مالک جدید مانع از مطالبهٔ این حقوق نمی شود. حقوق دینی عینی به طور مستقیم به عین ملک مربوط می شود و با انتقال ملک به شخص ثالث این حقوق محفوظ می ماند و مالک جدید باید آنها را رعایت کند. اما حقوق دینی شخصی سازنده که ناشی از تعهدات شخصی مالک قبلی است، به مالک جدید منتقل نمی شود.
طبق اصل نسبی بودن قراردادها، تعهدات شخصی مالک قبلی تنها نسبت به طرفین قرارداد ( مالک و سازنده ) لازم الاجرا است. بنابراین سازنده باید برای مطالبهٔ حقوق دینی شخصی خود از مالک قبلی اقدام کند.
وضعیت حقوقی مالک جدید در صورت ناآگاهی از انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت – اثر انتقال موضوع قرارداد مشارکت در ساخت به خریدار ناآگاه
در صورتی که مالک جدید از مفاد قرارداد مشارکت در ساخت مطلع نباشد، باید بررسی شود که آیا می تواند اقدام به فسخ معامله نماید یا خیر؟
اگر این موضوع در قرارداد مشارکت در اسناد ملک منعکس شده باشد، مالک جدید نمی تواند به ناآگاهی خود استناد کند؛ اما اگر قرارداد غیررسمی باشد و مالک جدید از وجود آن مطلع نباشد، می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. همچنین اگر مالک جدید از مفاد قرارداد مشارکت اطلاع نداشته باشد و این عدم اطلاع به نوعی موجب ضرر یا آسیب به حقوق وی شده باشد، می تواند خسارت دریافت کند. چرا که این انتقال ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت توسط مالک، سبب عقیم شدن قرارداد خصوصی شده و وی ملزم به جبران خسارات ناشی از نقض قرارداد به سازنده می شود.
