شرط سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت و ضمانت اجرای تخلف از آن 

شرط سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت، شرطی تبعی و بازدارنده است که به ‌موجب آن، مالک یا سازنده (یا هر دو) متعهد می شوند تا زمان تحقق شرایط معین قراردادی نظیر اتمام عملیات ساختمانی، اخذ پایان‌کار، تفکیک رسمی یا تنظیم سند قطعی  از انتقال، فروش، صلح، رهن یا هرگونه واگذاری عین یا منافع ملک یا سهم ‌الشرکه خود به اشخاص ثالث خودداری نمایند. که ضمانت اجرای آن، حسب مورد می تواند فسخ قرارداد مشارکت در ساخت و رد معامله به جهت غیر نافذ بودن آن با طرح دعاوی اعلام بطلان معامله و ابطال سند تنظیمی باشد.

ماهیت حقوقی شرط سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت 

این شرط، نه به‌ عنوان سلب کلی حق مالکیت، بلکه به‌ منظور حفظ تعادل قراردادی، جلوگیری از ورود اشخاص ثالث، پیشگیری از تداخل حقوقی و تضمین اجرای صحیح مشارکت درج می‌ شود و از مصادیق شروط صحیح موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی محسوب می‌گردد؛ مشروط بر آن‌ که خلاف صریح قانون، نظم عمومی و حقوق اشخاص ثالث نباشد.

از حیث تحلیل حقوقی، شرط سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد به ترک فعل حقوقی است؛ بدین معنا که متعهد، خود را ملزم می‌ سازد از انجام عمل حقوقی مشخصی ( انتقال ملک یا سهم ) خودداری نماید. تخلف از این شرط، اصل انتقال را لزوماً باطل نمی‌سازد، بلکه از موجبات رد معامله و امکان بطلان آن و اعاده به وضع سابق از سوی طرفین قرارداد مشارکت در ساخت است. مضافا اینکه، موجب تحقق مسئولیت قراردادی از جمله امکان مطالبه وجه التزام قراردادی را برای طرف مقابل امکان پذیر خواهد کرد.

شرایط طرح دعوای ناشی از نقض سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت 

برای طرح دعوا در خصوص نقض شرط سلب حق فروش، وجود شرایط زیر ضروری است:

1. وجود قرارداد معتبر مشارکت در ساخت
   

   قرارداد باید واجد شرایط اساسی صحت معاملات بوده و شرط سلب حق فروش به ‌صورت صریح یا ضمنی در آن درج شده باشد.

2. تخلف خوانده از شرط قراردادی
   

   اثبات فروش، انتقال رسمی یا عادی، صلح یا پیش ‌فروش سهم‌ الشرکه بدون رضایت طرف مقابل یا برخلاف مفاد قرارداد.

3. ذی‌ نفع بودن خواهان
   

   شخصی که از تخلف متضرر شده ( معمولاً شریک دیگر قرارداد ) حق طرح دعوا دارد.

4. عدم اسقاط حق اعتراض یا دعوا
   

   خواهان نباید به‌ طور صریح یا ضمنی از حق اعتراض خود صرف‌ نظر کرده باشد.

مستندات و مواد قانونی جهت طرح دعوای اعلام بطلان قرارداد و ابطال سند به جهت نقض تعهد سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت

1.  ماده 10 قانون مدنی ( اصل حاکمیت اراده )
2. مواد 230،226،221،219 قانون مدنی ( اصل حاکمیت اراده )
3. مواد ۱۲ و ۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی

مدارک و مستندات لازم جهت طرح دعوا جهت باطل نمودن قرارداد واگذاری به جهت نقض تعهد سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت 

• قرارداد مشارکت در ساخت
• سند مالکیت
• مبایعه‌ نامه یا سند انتقال ناقض شرط
• اظهارنامه ارسالی ( در صورت وجود )
• گواهی ثبتی یا استعلام از اداره ثبت
• شهادت شهود
• تحقیقات و معاینه محلی 

خواندگان در دعوای اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی به جهت نقض تعهد سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت

خواهان باید علاوه بر انتقال دهند، خریدار ( انتقال گیرنده ) را هم طرف دعوا قرار دهد. چرا که با توجه به ذینفع بودن نامبرده، عدم طرح دعوا به طرفیت خریدار ( انتقال گیرنده ) از موجبات صدور قرار عدم استماع دعوا خواهد بود. 

نحوه طرح دعوا به جهت نقض سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت | نحوه تنظیم دادخواست جهت اعلام بطلان قرارداد به جهت سلب حق فروش 

1. اعلام بطلان معامله موضوع قرارداد شماره ….. به تاریخ ….. به میزان قدرالسهم خوانده نسبت به یک پلاک ثبتی …… به جهت رد معامله به دلیل نقض شرط عدم امکان واگذاری در قرارداد استنادی 
2. ابطال سند قرارداد عادی ( در صورت تنظیم اولیه ) 
3. ابطال سند رسمی انتقال به شماره …. به تاریخ …… تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی …… 
4. مطالبه وجه التزام قراردادی ( در صورت پیش بینی در قرارداد و ضرورتی جهت اثبات ورود خسارت نیست ) 
5. .مطالبه خسارت به جهت نقض تعهد قراردادی ( بار اثبات ورود خسارت بر عهده خواهان است. ) 
6. مطالبه خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل از باب تسبیب 

نکات کاربردی:

• ممکن است، علی رغم سلب حق فروش، سازنده یا شریک دیگر اقدام به واگذاری قدرالسهم خود یا واحدهای تقسیم شده اختصاصی خود بنماید، در این حالت، خریدار به جهت حفظ حقوق خود علیه انتقال دهنده و کسی که سند رسمی به نام او است به صورت توامان اقامه دعوا می نماید. بنابراین در صورتی که سند رسمی به نام سازنده یا شریک منتقل نشده باشد و او اقدام به پیش فروش واحدها بدون اجازه مالک و شریک دیگر نموده باشد، سازنده و مالک و سایر شرکای احتمالی باید هر دو خوانده ی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت قرار بگیرند؛ در غیر اینصورت، دعوا قابل استماع نمی باشد.

در مقابل در چنین شرایطی در مقام دفاع رویه قضایی واحدی در عمل مشاهده نمی شود و بعضا محاکم صرف استناد به شرط سلب حق واگذاری در مقام دفاع را مانع صدور حکم الزام به تنظیم سند رسمی نمی دانند؛ و قائل به این هستند، در صورتی که مالک تا آن زمان طرح دعوا نکرده باشد، می تواند دادخواست تقابل به خواسته تایید بطلان قرارداد پیش فروش و ابطال سند تنظیمی را به جهت غیر نافذ بودن و رد آن را تقدیم دادگاه نماید.

• فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت نقض تعهد سلب حق فروش در خصوص مالک ملک یا سازنده جاری است. ولی اگر احد از مالکین سهم خود را با وجود شرط سلب حق واگذاری به غیر واگذار نماید، با صدور حکم بطلان معامله، مجددا مالکیت به شریک اعاده می شود.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای اعلام بطلان معامله و ابطال سند رسمی به جهت نقض تعهد سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، می بایست در دادگاه واقع در حوزه ملک مطرح شود. لکن با توجه به تقویم خواسته پرونده حسب مورد به دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی ارجاع خواهد شد. که پیشنهاد می شود، به جهت سابقه فعالیت بیشتر دادگاه های عمومی حقوقی، دادخواست با تقویم خواسته به بیش از صد و یک میلیون تومان به دادگاه عمومی حقوقی ارجاع شود.

تنفیذ قرارداد پیش فروش توسط مالک با فرض سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت

سلب حق پیش فروش ضمن قرارداد مشارکت در ساخت، شرطی است به نفع مالک و او می تواند هر زمان که بخواهد از این شرط عدول نماید. اسقاط این شرط توسط مالک ممکن است لفظی یا فعلی باشد. اسقاط فعلی به این معنی است که مالک شفاها یا کتبا موافقت خود را با پیش فروش اعلام می نماید. اسقاط فعلی به معنی انجام عملی از سوی مالک مبنی بر صرف نظر از شرط سلب حق فروش است؛ مثل اینکه مالک با وجود آگاهی از پیش فروش ملک توسط سازنده مخالفت خود را اعلام نکرده و یا برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود.

وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش به جهت نقض تعهد سلب حق فروش در قرارداد مشارکت در ساخت | فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به جهت نقض تعهد سلب حق فروش 

در صورتی که سازنده یا شریک با وجود سلب حق پیش فروش، اقدام به انتقال واحدها به غیر نماید و مالک یا شریک دیگر پس از آگاهی از تحقق چنین معامله ای، با استناد به خیار ناشی از تخلف از شرط فعل، می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ و منحل نماید. در این حالت منافع و شرایط پیش خریدار مورد توجه قرار نمی گیرد؛ چرا که وی علی رغم درج چنین شرطی در قرارداد مشارکت در ساخت، اقدام به انعقاد معامله با سازنده نموده و علیه خود اقدام کرده است.

البته رویه محاکم در این زمینه دچار تعارض و تشتت آرا می باشد و بهتر است، مالکین علاوه بر اعطای حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، امکان استرداد ملک از پیش خریدار را نیز در متن قرارداد درج نمایند.

نمونه دادخواست اعلام بطلان معامله به جهت سلب حق فروش در قراردادهای مشارکت در ساخت