تقسیم واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت 

چگونگی تقسیم واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت علی الاصول تابع توافقات بین طرفین است. تقسیم واحدهای نوساز ممکن است در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت یا در صورتجلسه‌ ای مجزا به صورت عادی یا به صورت رسمی  در دفتر اسناد رسمی و یا حتی بعد از اتمام عملیات اجرایی انجام شود. لکن تعیین میزان ثابت پیش ‌فرض برای سهم هر کدام از طرفین قرارداد با توجه به شهر، منطقه، خیابان، نوع کاربری (اعم از مسکونی، تجاری، اداری یا مختلط )، متریال مورد استفاده در سازه، میزان تراکم جمعیت، متراژ زمین و غیره کاملاً متغیر می ‌باشد. لذا در هر پروژه میزان سهم هر کدام از طرفین با توجه به متغیرهای مارالذکر و عرف محل محاسبه و تعیین می ‌گردد.

اما آنچه که در عرف قراردادهای مشارکت در ساخت متداول است، تقسیم عرصه و اعیان در این نوع از قراردادها به صورت ۶۰ درصد سهم مالک و ۴۰ درصد سهم سازنده تعیین می ‌شود که البته گاهی در برخی از قراردادهای مشارکت در ساخت، هر کدام از طرفین مالک ۵۰ درصد از عرصه و اعیان سازه جدید می‌ شوند. نتیجتا تعیین میزان سهم مالک و سازنده اساساً براساس توافق و متغیرهایی که بیان شد، تعیین و محاسبه می ‌گردد.

انواع روش‌ های تقسیم واحدها در قراردادهای مشارکت در ساخت

برای تقسیم واحدها در یک قرارداد مشارکت در ساخت می‌توان روش‌های مختلف را به کار گرفت اما باید هر روشی برای تقسیم واحدها مناسب نیست و ممکن است شما را پس از ساخت و در مورد مالکیت و تصرف در سهمتان در ساختمان، به مشکلاتی دچار کند. اما هر کدام از این روش ‌ها به چه صورت مالکیت طرفین قرارداد را تعیین می ‌کنند و کدام روش مناسب ‌تر است؟ با ما همراه باشید و با هر کدام از این روش‌ های تقسیم واحد آشنا شوید. به طورکلی می ‌توانید  تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت را به این سه روش انجام دهید :

• تقسیم مشاعی یا درصدی
  

در این روش تقسیم واحدها، درصد مالکیت مالک و سازنده به صورت کلی مشخص می‌شود؛ مثلا درصدهای مالکیت 50-50، 40-60 یا 30-70 به نفع مالک یا سازنده. این روش تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت توصیه نمی‌شود؛ زیرا با مشکل دخل و تصرف در واحدهای خود مواجه می ‌شوید.

در روش تقسیم مشاعی، با این که می‌توانید واحدهایی که مالکشان هستید، به فروش برسانید، اما حق دخل و تصرف در آن را ندارید. در واقع صاحب مالی هستید که امکان تصرف در آن را ندارید.

برای این‌ که بتوانید این امکان را پیدا کنید، باید از طریق اداره ثبت به دریافت گواهی افراز اقدام نمائید و پس از آن حکم فروش را از دادگاه به دست آورید.

• تقسیم بر اساس تعداد واحدها
  

در این روش تقسیم، تعیین می‌شود که چه تعداد واحد به سازنده و چه تعداد واحد به مالک یا مالکین تعلق می‌ گیرد؛ مثلا در یک آپارتمان 4 واحدی، واحدهای 1 و 3 در مالکیت سازنده قرار می ‌گیرد و واحدهای 2 و 4 به مالک تعلق پیدا می ‌کند.

این روش نیز روشی کاملا مناسب برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت نیست؛ زیرا ممکن است مساحت واحدها پس از ساخت بیشتر یا کمتر شود و حقوق یکی از طرفین قرارداد تضییع گردد.

• تقسیم بر اساس تعداد واحدها با احتساب اختلاف مساحت و مرغوبیت هر واحد
  

این روش تقسیم، نسبت به دو روش دیگر کامل‌تر است و به صورت دقیق ‌تر مالکیت طرفین قرارداد را مشخص می‌ کند.

در این روش، علاوه بر این‌که سازنده و مالک در قرارداد، مالکیت تعداد واحدها و مالکیت هر واحد خاص را به‌طور دقیق مشخص می‌کنند، با یکدیگر توافق می ‌کنند که پس از دریافت صورت‌ جلسه تفکیکی در مورد کم و زیاد بودن مساحت واحدها و مرغوبیت و کیفیت هر واحد، مصالحه کنند و میزان اختلاف مساحت و مرغوبیت را به‌ صورت نقدی پرداخت نمایند.

نحوه تقسیم واحدها فی مابین مالک و سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت 

تقسیم عبارت است از تفکیک حصه هر یک از شرکاء ملک مشاع معین از طریق تراضی. تقسیم به دو صورت می ‌باشد:  

۱. تقسیم به تراضی  

۲. تقسیم به اجبار  

• الف. تقسیم واحدها به تراضی  

تراضی به معنی خشنودی و رضایت است، اما مفهوم حقوقی تقسیم به تراضی عبارت است از هرگاه تمامی شرکایی که در یک مال مشترک مالک هستند، به نحوی از انحاء به تقسیم مال مذکور بین خود راضی باشند. به این حالت، تقسیم به تراضی گفته می‌ شود. در این حالت، تقسیم واحدهای نوساز ممکن است در ضمن قرارداد مشارکت در ساخت یا در صورتجلسه‌ ای الحاقی به صورت عادی یا به صورت رسمی در یکی از دفاتر اسناد رسمی انجام شود. و یا بعد از اتمام عملیات اجرایی انجام شود. و تقسیم‌ نامه رسمی پس از اتمام عملیات ساخت با حضور طرفین در دفتر اسناد رسمی انجام می ‌شود. 

ماده ۵۹۱ قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌ دارد: هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند، تقسیم به نحوی که شرکاء تراضی نمایند، به عمل می‌آید و در صورت عدم توافق بین شرکاء، حاکم اجبار به تقسیم می‌کند، مشروط بر اینکه تقسیم مشتمل بر ضرر نباشد که در این صورت اجبار جائز نیست و تقسیم باید به تراضی باشد.

• ب. تقسیم واحدها به اجبار

اجبار به معنی واداشتن زور و بایستگی می‌باشد، اما مفهوم حقوقی تقسیم به اجبار عبارت است از، هرگاه یک نفر یا تعدادی از افرادی که در یک مال مشترکاً مالک هستند، به نحوی از انحاء به تقسیم مال مذکور بین خود راضی نباشند، اما عده‌ ای دیگر به تقسیم مال رضایت داشته باشند. در این صورت، دادگاه به درخواست هر یک از شرکا، در صورتی که تقسیم به ضرر نباشد، نسبت به تقسیم مال بین شرکا حکم صادر می‌ نماید.

نکات کاربردی:

1. اگر ساختمان جدید تفکیک شود، حالت اشاعه و اشتراک آن مثل قبل باقی می‌ماند مگر آنکه طرفین اقدام به تنظیم تقسیم‌نامه نمایند. نکته افراز الزاما از طریق دادگاه یا اداره ثبت انجام می‌شود، اما تقسیم ممکن است به موجب حکم دادگاه یا به توافق صورت پذیرد.
2. اگر ساختمان جدید 6 طبقه باشد، مثلاً طبقه ۲ واحدی باشد که مجموعاً می ‌شود ۱۲ واحد و مالک و سازنده هر کدام بر اساس توافق باید مالک ۵۰ درصد از سازه جدید شوند، در این صورت هر کدام از طرفین مالک ۶ واحد می ‌شوند که به این عمل تقسیم می‌ گویند نه تفکیک، زیرا در تفکیک همانطور که گفته شد حالت اشاعه باقی می‌ ماند.

فرمول محاسبه مبلغ بلاعوض در خصوص تقسیم واحدهای جدید بین مالک و سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت 

همیشه فی‌ مابین سهم طرفین و واحدهای ساخته شده تعادل ایجاد نمی‌ گردد و لازم است برای تقسیم صحیح ساختمان بین طرفین یا میزان سهم سازنده یا مالک تعدیل گردد. یا اینکه هر کدام از طرفین حسب مورد با پرداخت مبلغ بلاعوض به طرف مقابل اقدام به برقراری تعادل در قرارداد با هدف تقسیم صحیح واحدها بین خود نمایند.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوای تقسیم واحدها فی مابین مالک و سازنده در قراردادهای مشارکت در ساخت

• دادگاه 

به موجب ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، علی الاصول دادگاه های عمومی حقوقی محل استقرار محل غیرمنقول صلاحیت ذاتی و محلی جهت رسیدگی به اختلافات ملکی را دارند، ولو اینکه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد. لکن در خصوص قراردادهای مشارکت در ساخت عادی با تصویب قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول، طرفین قرارداد موظف اند از تاریخ راه اندازی سامانه سامانه دهی اسناد غیررسمی، ظرف مدت 2 سال ادعاها و اسناد و قرارداد مشارکت در ساخت خود را در سامانه مارالذکر درج و ثبت نمایند. در این صورت امکان طرح دعاوی حقوقی مالکیت و الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه را مورد واحدهای ساخته شده در محاکم دادگستری خواهند داشت.

• داوری

 لکن طرفین قرارداد می توانند ضمن قرارداد مشارکت در ساخت و یا در اثنای اجرای پروژه و یا حتی بعد از آنکه موضوع اختلاف خود را در دادگاه صالح اعم از دادگاه بدوی یا تجدیدنظر یا دیوان عالی کشور مطرح نمودند، حسب مورد بر اساس مواد 454 و 494 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی نسبت به انعقاد قرارداد داوری و ارجاع موضوع به اختلاف به داور یا داوران توافق نمایند.

نکات کاربردی :

1. برای تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت نباید به درصدی که به‌عنوان عرف بازار وجود دارد، تکیه کنید، بلکه ویژگی‌ های زمین و عوامل مختلف باید مورد بررسی قرار بگیرند و بر اساس همه جوانب، قراردادی دقیق برای درصد مالکیت هر کدام از طرفین تدوین شود.
2. برای تقسیم واحدها در این قرارداد نباید به تقسیم درصدی اکتفا کنید و باید به صورت دقیق و صریح، مالکیت تعداد و نوع هر واحدها تعیین نمائید.
3. این ‌که واحدهای کدام طبقات باید به مالک تعلق بگیرد و واحدهای کدام طبقات در مالکیت سازنده قرار بگیرد، نیز باید در قرارداد مورد توافق قرار بگیرد. در واقع دقیقا باید مشخص شود که کدام واحد به کدام‌ یک از طرفین قرارداد تعلق می‌ گیرد.
4. اگر نقشه ساختمان به‌گونه‌ ای طراحی شده است که مساحت واحدهای ساخته ‌شده در ساختمان با یکدیگر برابر نیستند، باید در قرارداد مشارکت در ساخت دقیقا مشخص شود که هر واحد به کدام‌ یک از طرفین قرارداد تعلق می‌ گیرد تا از این نظر نیز مشکلی به وجود نیاید.

چنانچه واحدی در قرارداد مشارکت در ساخت قابلیت تقسیم را نداشته باشد، چه راهکاری جهت حل و فصل اختلاف وجود دارد؟ 

گاهی ممکن است یکی از واحدها بنا به دلایلی قابلیت تقسیم نداشته باشد. در چنین مواردی دو راهکار پیش رو است. یکی از راهکارها این است که یکی از طرفین سهم خود را به طرف مقابل انتقال داده و وجه معادل آن را دریافت نماید. راهکار دوم، تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت تحت این شرایط، مشاع در نظر گرفتن آن واحد است. در این حالت پس از پایان پروژه و فروش واحد، وجه آن بین طرفین تقسیم می گردد.

مزایده پارکینگ مشترک، یکی از راه‌های تقسیم پارکینگ در مشارکت در ساخت

در مورد تقسیم مشاعات ساختمان مانند پارکینگ مشترک که نمی‌توان مالکیت آن را در اختیار یک طرف قرارداد قرار داد، مزایده یکی از بهترین راه حل‌های موجود برای انتقال مالکیت است. بر اساس مزایده، هر کدام از طرف قرارداد که حاضر است قیمت بیشتری را برای بخش مذکور پرداخت کند، مالک آن بخش می ‌شود.

تقسیم‌ نامه واحدها چه مراحلی را طی می ‌کند؟

پس از این‌ که پروژه به پایان رسید و سند پایان کار دریافت شد، سازنده باید تقسیم‌ نامه را به اداره ثبت تحویل دهد. اداره ثبت بر اساس سند پایان کار و نقشه‌های مهندس نقشه‌ بردار سازمان نظام مهندسی، یک صورت‌ مجلس تفکیکی را به سازنده ارائه می‌ دهد. حالا این صورت مجلس باید به کجا ارائه داده شود؟

هر دوی طرفین قرارداد یعنی هم مالک زمین و هم سازنده ساختمان باید این صورت مجلس را به یکی از دفترخانه‌ های اسناد رسمی ببرند و در این مکان، یک تقسیم‌ نامه محضری را تنظیم نمایند.

آیا دادن وکالت امضای تقسیم‌ نامه به سازنده از جانب مالک کار درستی است؟

یکی از فعالیت‌های خطرناکی که ممکن است مالک یا مالکین زمین در امضای قرارداد مشارکت در ساخت مرتکب می‌شوند، دادن وکالت امضای تقسیم‌ نامه به سازنده است. توجه کنید که ارائه وکالت کاری به سازنده با وکالت امضای تقسیم‌ نامه متفاوت است.

ارائه وکالت کاری به سازنده یا شرکت عمرانی طرف قرارداد ساخت و ساز شما، در مورد طراحی و اجرای عملیات عمرانی و تحویل ساختمان مورد نظرتان در موعد مقرر است. این وکالت باید دارای زمان مشخص باشد

اما سازنده نباید وکالتی در امضای تقسیم‌ نامه داشته باشد. تقسیم‌ نامه‌ای که در قرارداد مشارکت در ساخت به توافق طرفین قرارداد می‌ رسد، باید توسط هر کدام از طرفین به صورت مجزا امضاء شود و نباید وکالت امضای تقسیم‌ نامه را به سازنده بدهید.