مستاجر اماکن تجاری بر اساس قرارداد اجاره،مکلف به استفاده از منافع ملک در شغل پیش بینی شده در قرارداد می باشند.که در فرض تخلف از این شرط در بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به عنوان ضمانت اجرای شدید تخلف قراردادی مستاجر پیش بینی شده است.که در این مقاله به اهم موضوعات مربوط به فسخ قرارداد و تخلیه به دلیل تغییر شغل در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 خواهیم پرداخت.
مبنای قانونی دعوی فسخ قرارداد و تخلیه به دلیل تغییر شغل بر اساس قانون سال 1356
بر اساس ماده 219 قانون مدنی مستاجر موظف به بهره برداری از منافع ملک استیجاری در شغل تراضی شده در قرارداد می باشد.که قانونگذار علیرغم قائل شدن به عدم امکان تخلیه مستاجرین مشمول قانون سال 1356 جز در موارد مصرحه قانونی و در جهت حمایت از موجرین رعایت بخشی از توافقات قراردادی از جمله شغل اعلامی در قرارداد را از سوی مستاجرین ضروری دانسته است و بموجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 بعنوان مبنای قانونی آن،ضمانت اجرای امکان فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره را برای موجر پیش بینی نموده است.
آیا هر گونه شغلی موجبات فسخ قرارداد و تخلیه را براساس قانون سال 1356 فراهم می نماید؟
بر اساس بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 صرف تغییرشغل موضوع قرارداد فی نفسه موجب امکان اعمال حق فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره نخواهد بود و امکان اعمال این حق تنها در فرضی متصور است که اولا:به شغل مشخصی در قرارداد توافق شده یا توافق ضمنی بر حسب عرف محل صورت پذیرفته باشد ثانیا:تغییر شغل بدون اخذ رضایت موجر صورت پذیرد. ثالثا: تغییرشغل صورت گرفته مشابهت عرفی با شغل موضوع قرارداد نداشته باشد.
بنابراین با تجمیع سه شرط مذکور امکان طرح دعوی مذکور و صدور حکم بر علیه مستاجر فراهم خواهد شد.که تشخیص این موارد با دادگاه است و در صورت لزوم دادگاه می تواند در جهت کشف واقع اقدام به اخذ نظریه کارشناسی یا اخذ استعلام از صنف مربوطه یا تحقیق و معاینه محلی نماید.در غیر اینصورت با فقدان هریک از شروط مذکور،دعوی فسخ و تخلیه به لحاظ تغییرشغل پذیرفته نخواهد شد و مالک می تواند بر اساس سایر تخلفات احتمالی مستاجر و تغییرمبنای دعوا اقدام به طرح دعوای مقتضی نماید.
طرفین دعوی فسخ قرارداد و تخلیه بعلت تغییرشغل براساس قانون سال 1356
موجر و در فرض فوت تمامی ورثه به عنوان خواهان در ستون دادخواست لحاظ میگردند.مستاجر یا در صورت فوت وی،تمامی ورثه بعنوان خوانده طرف دعوا قرار خواهند گرفت.
نکات کاربردی:
1.درصورت فوت مالک و عدم طرح دعوا از سوی تمامی ورثه یا در صورت فوت مستاجر و طرف دعوا قرار ندادن تمامی وراث وی با توجه به عدم تجزیه دعوا و عدم امکان اجرای حکم،دعوی بموجب ماده 2 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.
2.در صورت فوت مالک ضمیمه نمودن گواهی انحصار وراثت از سوی ورثه یا وراث وی الزامی است و در فرض فوت مستاجر و عدم اطلاع از مشخصات ورثه وی،مالک یا وراث وی می توانند با اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف در خواست اخذ استعلام از اداره ثبت احوال مربوطه را نمایند.
3.با توجه به امکان بازگردانیدن شغل به شغل سابق از سوی مستاجر و صدور حکم بر بطلان دعوی،موجر بهتر است تا قبل از طرح دعوا با اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف نسبت به صورت جلسه نمودن وضعیت فعلی آن جهت ضمیمه نمودن آن به مستندات دادخواست اقدام نماید.
4.در صورت عدم پیش بینی نحوه استفاده از مورد اجاره و سکوت در قرارداد ،نحوه استفاده و بهره برداری از منافع ملک،تابع عرف محل و اوضاع و احوال مورد اجاره است.
ضمانت اجرای بازگشت به شغل قبلی بدون اجازه مالک براساس قانون سال 1356
در صورتی که بر خلاف توافق موجر و مستاجر در تغییر شغل ،مستاجر مجددا اقدام به تغییر شغل به شغل سابق نماید،مصداق تغییرشغل محسوب شده و از موجبات امکان فسخ قرارداد و تخلیه بعلت تغییرشغل خواهد بود.
نکته کاربردی
در خصوص بقای حق فسخ و تخلیه مورد اجاره در صورت بازگرداندن به شغل توافق شده،با توجه به اینکه به موجب بند 7 ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به صرف انجام این تخلف حق فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره برای مالک ایجاد می شود،می بایست قائل بر بقای این حق بود و زوال این حق را منوط به نص صریح قانون دانست.که رویه قضایی نیز متمایل به این نظر است.
دادگاه صالح جهت طرح دعوای فسخ قرارداد و تخلیه به علت تغییرشغل در قانون سال 1356
بر اساس ماده 20 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،دادگاه محل وقوع ملک صلاحیت ذاتی و محلی جهت رسیدگی به دعوای مذکور را دارا خواهد بود.
ضمانت اجرای تخلف تغییر شغل براساس قانون سال 1356
بر اساس قانون روابط موجر و مستاجرسال 1356 با اثبات تخلف حق فسخ قرارداد و تخلیه مورد اجاره بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر ملک صادر و اجرا خواهد شد.
نحوه اجرای حکم تخلیه ملک تجاری بعلت تغییر شغل درقانون سال 1356
با قطعی شدن حکم و ابلاغ اجرائیه به مستاجر،وی موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تخلیه و تحویل کلید به واحد اجرای احکام یا موجر اقدام نماید.در غیر اینصورت با تشکیل پرونده اجرائی از طرف شعبه بدوی و ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام مدنی،دادورز اجرای احکام با همراهی مامورین نیروی انتظامی بعنوان نماینده دادستان اقدام به تخلیه ملک می نمایند.
مهلت طرح دعوی فسخ قرارداد و تخلیه ملک تجاری بعلت تغییر شغل
در قانون مهلتی برای اجرای این حقوق پیش بینی نشده است و فوریتی برای اعمال آن شرط نشده است .ولی اعمال حق فسخ می بایست در زمان متعارفی صورت پذیرد و در فرض اطلاع مالک از تغییر شغل و عدم اعتراض برای مدت طولانی،این سکوت و عدم اعتراض ممکن است، به منزله رضایت ضمنی موجر به تغییر شغل از سوی محاکم قلمداد شده و نهایتا منتج به صدور حکم بر بطلان دعوی گردد.
آیا با انتقال حق مالکیت،حق تخلیه بعلت تغییر شغل هم به مالک جدید منتقل می گردد؟
در خصوص انتقال حق تخلیه بعلت تغییر شغل به همراه حق مالکیت به مالک جدید اختلاف نظر حقوقی وجود دارد.گروهی قائل به عدم انتقال این حق به مالک جدید با توجه به اصل نسبی بودن قراردادها و عدم تسری آن به شخص ثالث هستند.گروهی معتقدند با انتقال مالکیت تمامی حقوقی که اختصاص به ملک دارد وبه تبع مالکیت بر ملک برای مالک ایجاد گردیده است،به مالک جدید بعنوان قائم مقام مالک منتقل و واگذار می گردد.که رویه قضایی متمایل به نظر دوم است.
آیا مستاجر می تواند الزام موجر به تغییرشغل را از دادگاه بخواهد ؟
دعوای الزام موجر به پذیرش تغییر شغل در محاکم مسموع نیست.با این استدلال که اولا:در فرض پیش بینی شغل خاصی در قرارداد این دعوی مغایر با ماده 219 قانون مدنی که به اصل الزام آور بودن قراردادها پرداخت است می باشد.ثانیا: با توجه به مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356مواردی که موجر ملزم به پذیرش خواسته ای خارج از متن قرارداد شده است.از قبیل تجویز انتقال منافع به غیر،در قانون صراحتا پیش بینی شده است.در صورت عدم پیش بینی،اصل بر عدم الزام موجر به پذیرش خواسته ای خارج از مقررات است.ثانیا:اعطای هر گونه حق جدیدی به مستاجر،مغایر با اصل احترام به حقوق مالکیت و اصل تسلیط و حقوق قانونی موجرخواهد بود.
